Banki értékbecslés, kontárkodás, megtámadható hitel-szerződések

Magyarország legnagyobb értékű vagyoni elemét az ingatlanok alkotják. Ennek a vagyontömegnek az értéke az elmúlt két és fél évben folyamatosan, lakások esetében átlagosan 20-25 % mértékben csökkent. Ma senki nem tudja megmondani, hogy a lejtmenet végére értünk-e, vagy a kiköltöztetési moratórium esetleges megszűnése ( részleges feloldása ), vagy a bedőlt hitelek ( s mögötte az ingatlanok ) számának további növekedése miatt  további jelentős csökkenés lesz.

Az ingatlanok értékének zuhanása már ma is megingatta a banki ingatlan jelzálogos hitelpiacot. Egyre több információ érkezik arról, hogy növekszik az ingatlanokkal már nem fedezett hitelek aránya, illetve a hitelek fedezettségének aránya. Jócskán százezer fölé került a 90 napon túli, gyakorlatilag menthetetlennek tekinthető kölcsönök száma, amelyek mögött ingatlanok ( s nem mellesleg emberek ) állnak.

Az ingatlanokhoz ingatlan értékbecslések kapcsolódnak. Ezek az értékbecslések a hitel folyósításának időpontjához igazodó forgalmi értéket mutatnak. Az Európai Unió pénzintézetekre vonatkozó protokolljai alapján a bankok ezeket a forgalmi értékeket rendszeresen újraértékelni kötelesek. Ezt az újraértékelési szándékot nem igazán lehet érzékelni hazánkban. Ennek rendkívül egyszerű oka van. Gyakorlatilag azonnal kiderülne, hogy a banki jelzálogos hitelállományok jelentős része ma már nem alátámasztott az ingatlan fedezettel, mert az ingatlan jelenlegi forgalmi értéke már nem fedezi a hitelt. Ennek következménye a pótfedezet nyújtására való banki felszólítás, pótfedezet hiányában a hitel felmondása lenne. Miután ez abszolút nem érdeke a pénzintézeteknek, erre irányuló szándékot (legalább is tömegesen) nem lehet érzékelni.

A kiköltöztetési moratórium 2011. április 15-ei megszűnésével és az adósok helyzetének rendezésére irányuló kormányzati megoldásokkal kapcsolatban egyelőre semmi biztosat tudni nem lehet. Ha meghosszabbítják a moratóriumot, az amúgy is agonizáló jelzáloghitelezés akár le is állhat. Tovább növekedhet a „tiszta lap” intézményének hiányában az adósok terhe, amelytől az ingatlan elvesztésével sem tudnak megszabadulni, megteremtve ezzel a modernkori adósrabszolgaság intézményét. Az IMF-nek megküldött tervezet jelzi a kormányzati segítő szándékot, ugyanakkor azt is, hogy erre a célra a költségvetésnek idén nincsen sok százmilliárd forintja.

Feltétlenül indokolt lenne a jövőre nézve az új hiteleknél a „tiszta lap” intézményének jog – és bankrendszerbe való bevezetése, amely alapján az ingatlan banki elvételével a teljes tartozás megszűnne. Ezzel például az ingatlanpiaci válságok kockázatát nem a laikus ingatlan tulajdonosnak, hanem a profi ingatlanszakértői háttérrel rendelkező banknak kellene viselnie.

Külön kérdés a hitelezés háttéranyagaként működő ingatlan értékbecslések ügye. Az ingatlan értékeléshez, mint a focihoz, Magyarországon mindenki ért.

Hivatalosan azonban – jogszabályi felhatalmazás alapján – három csoport készíthet üzletszerűen (azaz banki felhasználásra is) ingatlan értékeléseket. Az egyik csoport az igazságügyi ingatlanforgalmi szakértőké, a második a képesített ingatlanvagyon értékelőké, a harmadik pedig azoké az ingatlan – értékbecslőké, akik még 8/1990. ( II.1.) Bm rendelet előírásai szerint szereztek ingatlan-értékbecslői végzettséget. Vannak további olyan minősítések, végzettségek és természetesen szakmai gyakorlat, amely alapján sok kiválóan képzett és valóban profi ingatlanértékeléseket készíteni tudó szakember van még az országban. Megfelelő, magyar jogszabály által elismert végzettség hiányában azonban felhatalmazásuk az üzletszerű értékelésre nincs.

A lakástörvény egyértelműen kizárja az OKJ 52 341 03 0000 00 00 számú ingatlanközvetítő szakmai megnevezésű és ezzel a végzettséggel rendelkező személyeket az üzletszerű ingatlanértékelés lehetőségéből. A törvény világosan kimondja, hogy ezzel a végzettséggel rendelkező (az ingatlan értékbecslési ismereteket is tanuló és abból vizsgázó) személy csak a saját maga, illetve cége által közvetített ingatlant értékelheti. Ezen világos törvényi rendelkezés ellenére számos, csak ingatlanközvetítői végzettséggel rendelkező személy által készített banki értékeléssel találkozunk.

Ezekkel az ingatlan értékbecslésekkel alapvetően két gond van:

Az egyik, hogy az ilyen végzettségű kolléga az ingatlanközvetítői tanfolyamon nem sajátította el azokat a szakmai ismereteket, amelyek az üzletszerű ingatlanvagyon értékeléshez szükségesek. Ezeket ugyanis egy további több száz órás képzés során megfelelő idejű szakmai gyakorlatot követően a képesített ingatlanvagyon értékelő és közvetítői tanfolyam elvégzésével, sikeres vizsgák letételével lehet megszerezni. Ez a végzettség az OKJ 52 341 03 0001 54 01 számot kapta az országos képzési jegyzékben és megszerzésének feltétele az ingatlanközvetítői tanfolyam elvégzése. Mint látjuk itt egymásra épülő képzésekről van szó, amelyekhez eltérő szintű kompetenciák kapcsolódnak.

Nem vitatjuk, hogy az ingatlanközvetítői végzettségű kollégák között is számosan vannak magasan képzett, hatalmas szakmai gyakorlattal rendelkező ingatlan értékelők, akik teljesen korrekt ingatlan értékbecslések készítésére képesek. Erre azonban nincs jogosítványuk, így népiesen fogalmazva kontárkodás a tevékenységük, még akkor is, ha szakmailag esetleg kifogástalan is. Nyilvánvaló azonban, hogy ebben a végzettségi csoportban jelentősen nagyobb az esélye a szakmailag is alkalmatlan értékbecslések kikerülésének. Egy példával : a műtőssegéd nem vehet ki vakbelet akkor se, ha esetleg jobban csinálná, mint a professzor. 

A másik következmény jogi jellegű:

Kontár, vagy másként nem megfelelő értékbecslésre alapozott hitelszerződés véleményünk szerint jogilag támadható alapokon nyugszik. Miután az esetek döntő többségében az adósnak nincs lehetősége az ingatlan értékbecslők közül szabadon választani, mert a bank kötelezően megjelöli számára a viszonylag szűk értékbecslői kört, a bank nyilvánvalóan felel az általa megjelölt értékbecslő szakmai kompetenciájáért és alkalmasságáért. A bankok jellemzően igyekeznek a kártérítési felelősséget az értékbecslésért az értékbecslőre áthárítani. Véleményünk szerint azonban, ha olyan értékbecslőtől fogadnak be ingatlan értékelést, akinek nincs meg a megfelelő jogszabályi felhatalmazása ( végzettsége) a jogszerű értékelésre, a felelősséget nem tudják maguktól elhárítani. A pénzintézetektől ugyanis elvárható az a szakmai hozzáértés, hogy tisztában legyenek azzal, a hazai jogszabályok kik számára biztosítják az üzletszerű értékelés lehetőségét. A pénzintézetek egy része eszerint, a szabályoknak mindenben megfelelve működik, mások azonban nem.   

Viszont innen kiindulva az adósok számára véleményünk szerint mód nyílik arra, hogy ellenőrizzék a hitelük alapjául szolgáló ingatlan értékbecslését készítő személy szakmai végzettségét, értékelési kompetenciáját.

Amennyiben ez a szakmai végzettség hiányzik, s a hitel alapjául szolgáló forgalmi érték a hitel nyújtáskor nem volt megfelelő, az ingatlan értékbecslés, illetve maga a jogügylet (hitelszerződés) is támadhatóvá válik. Ezzel akár tömegesen lehetővé válhat a hitelfedezet megállapításául szolgáló értékelések felülvizsgálata és a hitelszerződések peresítése.

Kétség nem fér hozzá, számos szakmai publikáció is elismeri, a hitelboom idején erős nyomás nehezedett a bankokra a tulajdonosok részéről a lehető legnagyobb mértékű hitelezésre. Ugyanezt a nyomást érzékelhették a banki értékbecslők is a banki hitel-ügyintézők részéről. Akár a megfelelési kényszer, akár az aprólékos részletekbe menő banki értékelési szabályok az értékelőket időnként minimális mozgástérre szorították, megnőtt a hitelnyújtás pillanatában már fennálló túlértékelés kockázata. Amennyiben pedig ha adott esetben túlértékelt ingatlan – fedezettel nyújtottak az adósnak svájci frank ( euro) alapú hitelt, akkor őt a kár azért érte, mert hitelt kapott. Ha nem kap, nem emelkedik a törlesztő részlete a duplájára, nem veszti el az ingatlanát – mert a valós forgalmi értéket tükröző értékbecslés alapján nem jutott volna deviza-hitelhez és nem mellesleg adósság-csapdába.    

A Képesített Ingatlanvagyon-értékelők Országos Szövetsége az ilyen végzettségű szakemberek egyesülete. A KIVOSZ-nak határozott álláspontja, hogy Magyarországon a jogszabályokat mindenkinek be kell tartania, ez alól egyetlen gazdálkodó szervezet se kivétel. A pénzintézeti értékelési protokolloknak nem szabad ütköznie a magyar jogszabályokkal. Akinél mégis ütközik, az ennek következményeit viselni tartozik.

A KIVOSZ arra törekszik, hogy ezen a területen Magyarországon jogbiztonság legyen, az előírásoknak megfelelő gyakorlat betartásával.

A KIVOSZ szakmai tanácsadással kívánja segíteni azokat az adósokat, akiknek a hitel felvételének alapjául szolgáló értékbecslését nem megfelelő szakmai végzettségű ingatlan értékelő végezte és az ingatlan álláspontjuk szerint a hitel folyósításának időpontjában túlértékelt volt, valamint emiatt őket kár érte.

Az ezzel kapcsolatos bejelentéseket a titkarsag@kivosz.hu e-mail címen fogadjuk. Szükséges esetben a KIVOSZ közreműködik megfelelő jogsegély megszervezésében is.

Úgy véljük a normális, jogszerű állapotok általános megteremtése a banki értékelések területén is elengedhetetlen. Ehhez kérjük minden törvénytisztelő szervezet és személy támogatását.

Pécs, 2011. 02. 22.

Dr. Horváth Csaba

KIVOSZ-elnök

Ingatlanforgalmi szakjogász