Ingatlan értékbecslés
Névjegy

Kecskeméti Sándor

   ingatlan értékbecslő

 

a Képesített Ingatlanvagyon értékelők Országos Szövetségének alelnöke PSZÁF -nál regisztrált szakértő

névjegyzéki szám. 147.

Miskolc

Megoldás Ingatlancentrum

  Mobil telefon:

        70-2424 820         

E-mail: kecskemeti@chello.hu

      Megbízási területek :  BAZ. Megye valamint Bp.

 
Kecskeméti Sándor
 
Illetékhivatalok
 
Cégbíróságok
 
APEH
 
Okmányirodák
 
Földhivatalok
 
Földmérés
 
Borsodi települések
 
Ingatlan Közvetítő
 
Kapcsolódó hírek
Kapcsolódó hírek : Mennyit ér az ingatlana

Mennyit ér az ingatlana

  2005.05.21. 10:49

Az értékbecslés

 Milyen esetekben érdemes értékbecslést készíttetni? Milyen ismérvek szerint tekinthető egy értékbecslés szakmailag is jónak? Ha ingatlantulajdonosként, vagy vevő-jelöltként már megfogalmazódtak Önben ezek a kérdések, rövid cikkünkkel szeretnénk velük kapcsolatban támpontokat adni.

 

Hogyan minősítsünk egy értékelést?

Megrendelés esetén az értékelés célja, amit legelőszőr definiálni kell, hiszen ettől függően a kapott érték nagymértékben eltérhet. A kérdést két irányból közelíthetjük meg: egyrészt, hogy mire akarjuk használni az értékelést, másrészt az adott módszer szerint elkészült értékelés milyen esetekben ad pontos és hasznosítható információt.

Először vizsgáljuk meg, hogy mit takarnak, és mikor használhatók a különböző értékelési módszerek.

A legfontosabb értékelési módszerek a következők lehetnek:

  • piaci érték alapú értékelések, mint
  • hozadéki (hozam alapú) értékelés
  • forgalmi (összehasonlító alapú) értékelés
  • költségalapú értékelés

A hozadéki értékelés egyszerűsítve az eszköz által termelt nyereség alapján számolja ki az eszköz értékét, azaz elsősorban jövedelemtermelő ingatlanok esetében ad pontos értéket, melyek fő jellemzője a "pénzhozó képesség". Ilyenek jellemzően a bérbe-adott vagy könnyen bérbe-adható lakások, üzletek, szállodák, irodák, és minden olyan ingatlan, mely valamilyen formában hosszú-távú és folyamatos pénzbevételt hoz.

A forgalmi értékelés során az ingatlanpiacon a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált ingatlanokat elemezzük, és összehasonlítjuk az értékelés tárgyát képező ingatlannal. Földterület, valamint beépített ingatlanok értékelésénél az értékelési módszerek közül a forgalmi értékelés adja a legpontosabb értéket.

A költségalapú értékelés lényege, hogy a körültekintő vásárló nem fizet többet az ingatlanért, mint annak előállítási költség e. Ez a módszer általában az új építésű, vagy különleges célú ingatlanok értékbecsléséhez szolgáltatja a legmegbízhatóbb értéket. Különleges célú ingatlan lehet pl. egy kórház, vagy egy templom, melyeknél sem az összehasonlítás, sem a hozamtermelő képesség vizsgálata nem jöhet szóba. Ugyanakkor az így kapott értéknek van a legkevesebb köze a piaci tranzakciókhoz, így nagyon óvatosan kell a módszerrel és a kapott érték értelmezésével bánni.

Az értékelés akkor lehet a legpontosabb, ha mindhárom módszer szerint elvégezve közel azonos értékeket ad. Sokszor előforduló hiba, hogy nagy eltérések esetén egyszerűen súlyozzák az értékeket, ami olyan átlagot ad, amelynek már kevés köze van a piaci megítéléshez. Ezért figyelni kell arra, hogy ne alkalmazzunk olyan módszert, amely torzíthatja az értéket. Például egy a jövőben is óvodaként működő ingatlan esetében nincs értelme a hozadéki értékelés használatának, de a forgalmi értékelés is nehezen értelmezhető. Ha ekkor is mindhárom értéket kiszámoljuk és súlyozunk egy becsült értéket, akkor lesz egy matematikailag levezethető értékünk, ami a valóságtól nagyon messze is lehet, hiszen olyan értéket is súlyoztunk, amit a piac nem vesz figyelembe az értékesítés során.

A módszerek ismeretében az értékelés céljához tudjuk rendelni azokat. Felhasználás alapján a következő fontosabb célokat különböztethetünk meg:

  • eladás,
  • vétel,
  • hitelfedezet,
  • számviteli megfontolások,
  • egyéb információ-szerzés (pl. bérbeadáshoz, stratégiai döntések).

 

Összefoglalásként a következő táblázatban néhány példával szemléltetjük a fentieket:

Ingatlan típus

Értékelési módszer

Hozadéki

Forgalmi

Költségalapú

Építési telek

 

IGEN

 

Fejlesztési terület

IGEN*

IGEN

 

Irodaház

IGEN

IGEN

 

Új építésű üzemcsarnok

IGEN

IGEN

IGEN

Bp. II. kerületi lakás

IGEN

IGEN

 

Ipartelep

IGEN

IGEN

 

Templom

 

 

IGEN

* un. maradványértékelés

A táblázat átlagos esetekre vonatkozik, és természetesen minden kategóriában elképzelhető olyan eset, amikor más módszer is alkalmazható. Ezért nagyon körültekintően kell eljárni, amikor az értékelési módszert kiválasztjuk.

 

Kötelező tartalmi elemek

Végül még egy fontos dolog: mi az a minimum, amit tartalmazzon egy értékelés?

Nagyon fontos, hogy az értékelés a kívülálló számára olyan információkat szolgáltasson, amely alapján az ellenőrizhető és biztonsággal elfogadható. Az értékbecslések tartalmi követelményeire sokan sokfélét előírtak, mi most azt a minimumot soroljuk fel, ami nélkül nem szabad elfogadni egy értékelést. Ezek a következők:

  • A Megbízó és a Megbízott pontos beazonosítása.
  • Az értékelés céljának megfogalmazása.
  • Az értékelés ideje, érvényesség e.
  • A felhasznált adatok, dokumentumok.
  • Az alkalmazott módszerek leírása.
  • Az ingatlan nyilvántartás adatai, az esetleges rendezetlenségek azonosítása.
  • Az ingatlan területi elhelyezkedése, jellemzői, közművesítettsége.
  • A felépítmények műszaki leírása, állapota.
  • Összehasonlító adatok.
  • Értékmódosító tényezők.
  • Az értékelés eredménye, tételes értékelés.
  • Korlátozó feltételek, tanúsítvány.
  • Mellékletként a tulajdoni lap, helyszínrajz, értékbefolyásoló szerződések, alaprajzok, fényképfelvételek.

Természetesen előfordulhat, hogy a fentiek közül nem sikerül mindent beszerezni, ekkor az értékelésből ki kell derüljön a hiányzás oka, és, hogy ez mennyire befolyásolja az értéket. Úgy gondoljuk, hogy - bár ez a cikk több okból sem lehetett teljes körű - a fenti információk alapján egy laikus is meg tudja ítélni a szükséges mértékig egy értékelés elfogadhatóságát.

Martonosi Ferenc, Értékbecslés divízió vezető

 
Önkormányzatok
 
Ingatlan nyílvántartás
 
Mértékegységek,átváltások
 
Termőföld
 
Szövetségek
 
Térképek
 
Ajánlott oldalak
 
Oktatás
 
Bejelentkezés
Felhasználónév:

Jelszó:
SúgóSúgó
Regisztráció
Elfelejtettem a jelszót
 
Óra
 
Naptár
2018. Január
HKSCPSV
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
01
02
03
04
<<   >>
 

Lépj be a lovak csodálatos világába! Nevelj te is nálunk! KATT KATT KATT KATT    *****    Nem lehet saját lovad? Nevelj virtuálisan ITT! Nevelj, versenyezz, licitálj szebbnél szebb lovakra!    *****    -Portálépítés és portáldíszítés kezdõknek és haladóknak! Rengetek leírás, JavaScriptek , CSS ,HTML kódok,Naptár,Design!-    *****    The Resident - A kórházi drámasorozat január 21-én indul Matt Czuchry és Emily VanCamp fõszereplésével! Nézzetek be!    *****    Mindenféle kérdésedre õszinte választ kaphatsz a valódi Kérdõasztrológia segítségével.    *****    Részletes személyiség és sors analízis / születési horoszkóp / ajándék 3 év elõrejelzéssel. Most érdemes ide látogatni!!    *****    Ha diplomás asztrológust keresel, aki BECSÜLET KASSZÁS alapon ad tanácsot és INGYEN OKTAT, akkor keress bizalommal!    *****    A BIOTÉRKÉP AZ IGAZI KARMA! MEGMUTATJA PONTOSAN,MILYEN FELADATTAL SZÜLETTÉL.EGY PRÓBÁT MEGÉR. SOK SEGÍTSÉG MINDEN NAP!!!    *****    Megnyitott a madárvendéglõ! Gyertek vendégségbe ti is Mályvához és Pipitérhez! Irány a Mesetár!    *****    Megnyitottam cikkes, véleményes blogomat! Sok-sok érdekes bejegyzéssel várlak naponta, ne hagyd ki! - Alice    *****    Sztárokról és idolokról írok,ajánlókat hozok,tippeket és tageket osztok meg veletek!Nézz be egy blogkóros lány oldalára!    *****    Az igazi karma a horoszkópodban a Felszálló holdcsomópont,a Chiron,a Lilith (Fekete Hold),Rendeld meg most!Várlak, katt!    *****    családi adókedvezmény 2018 nyomtatvány letöltés, feltételek tudnivalók    *****    Rendelj születési horoszkópot és 3 év elõrejelzés ajándékba a tiéd. Ne feledd a horoszkóp a lélek tükre,bele kell nézni!    *****    családi pótlék utalás 2018 - csp utalás - utalás idõpontja 2018 - családi pótlék kifizetések !    *****    Ismerd meg az Olicity párost! Minden a Zöld Íjász címû sikersorozat imádott szerelmespárjáról! Mindennap friss!    *****    SZEREPJÁTÉK! Ha aktív oldalon szeretnél játszani, nézz be és légy része egy egyedi történetnek! Csatlakozz!    *****    Karácsonyi képekkel vár a Mesetár! Kukkants be a két nyuszihoz és Miska macskához! Boldog ünnepeket kíván: Nyuszi Mama    *****    Kellemes Karácsonyi Ünnepet és Békés, Boldog Új Esztendõt Kívánok minden Kedves látogatómnak!    *****    Kellemes Ünnepeket kíván Neked is a Zara Larsson Magyarország! - Kellemes Ünnepeket kíván Neked is a Zara Larsson HU!