Ingatlan értékbecslés
Névjegy

Kecskeméti Sándor

   ingatlan értékbecslő

 

a Képesített Ingatlanvagyon értékelők Országos Szövetségének alelnöke PSZÁF -nál regisztrált szakértő

névjegyzéki szám. 147.

Miskolc

Megoldás Ingatlancentrum

  Mobil telefon:

        70-2424 820         

E-mail: kecskemeti@chello.hu

      Megbízási területek :  BAZ. Megye valamint Bp.

 
Kecskeméti Sándor
 
Illetékhivatalok
 
Cégbíróságok
 
APEH
 
Okmányirodák
 
Földhivatalok
 
Földmérés
 
Borsodi települések
 
Ingatlan Közvetítő
 
Kapcsolódó hírek
Kapcsolódó hírek : A forgalmi értékbecslések kontrolljának alapeszköze

A forgalmi értékbecslések kontrolljának alapeszköze

  2005.05.12. 07:55

Mi lenne az ideális

A bírósági gyakorlatban, ha és amennyiben valamely forgalmi értékelés által szolgáltatott adatok, avagy információkkal kétség merül fel, úgy egy újabb független forgalmi értékelés készülhet. A két értékelés között lényeges különbség adódik, úgy egy harmadik független értékeléssel lezárható a „vita”. Ugyanis a bíró ez esetben  döntési helyzetbe kerül, ugyanis már mérlegelheti az egyes szakvélemények állításait.

 

Vannak jelenségek, amelyen az ember megütközik, mindaddig, amíg meg nem érti annak mozgató rugóit. Így voltam sokáig azzal a jelenséggel, hogy nyaranta a Balaton melletti településeken a hirdetési feliratok, úgymint szoba avagy ház kiadó, a zöldségesnél a dinnye helyett a melone ára német nyelven voltak láthatók. Ez kifejezetten zavarta identitásomat, nemzeti tudatomat. Sértve éreztem magam azon, hogy itt az én hazámban nem az én nyelvemen zajlik az áruk és a szolgáltatások ismertetése. Mindaddig kifejezetten zavart, amíg egyik ismerősöm görögországi nyaralásáról nem láttam egy fényképet, amelyen viszont ott az áruk és szolgáltatások viszont magyar nyelven voltak kiírva.

Bizony így van ez. Az üzenet a maga célcsoportját kell hogy elérje. Ezért is tekinthető normálisnak az, ha valamely területen kétnyelvű, avagy három nyelvű lakosság él, úgy azok nyelvén  jelenjenek meg a közérdekű feliratok. Ehhez kapcsolódóan visszaemlékezem arra is, hogy egy időben szakmai írásokban, tanulmányokban egyebekben előszeretettel alkalmaztam idegen kifejezéseket, főleg a latin eredetűeket az annak megfelelő magyar kifejezés helyett. Valahogy komolyabban, tudományosabbnak éreztem. (Remélem fokozatosan le tudok jönni erről a „szerről” és jó szívvel ajánlom ugyanezt másoknak is. )

 

A lakóingatlanok forgalmi értékelésének tömeges igénye egyfelől az 1989-es privatizációval, majd a 2001. évben bevezetett jelzáloghitel intézményének bevezetésével jelent meg hazánkban. Az alkalmazott metodikára nézve pedig lassan jelzáloghitelezés kapcsán bevezetett PM rendeleten alapuló angol gyökerű metodika vált uralkodóvá. Annak ellenére, hogy annak az adat és információ igény korrekt módon teljesíthető lenne akár napjainkban is. Erről a témakörről nem kevés írás jelent meg lapunkon, amely a forgalmi értékelők kiszolgáltatottságát volt hivatott bemutatni. Ebbe a témakörbe most – egyenlőre - nem megyünk bele, hanem inkább felmutatunk egy jelenséget, ami a laikus előtt is rámutat a forgalmi értékelések bizonytalanságainak, azaz esetenként jelentős eltérésének okaira.

 

Előző elemzésünkben ( Lásd: http://www.ingatlanpiaci.info/tilkcikk050508.htm ) az ingatlanpiaci statisztikai analízis módszerével megvizsgáltuk egy olyan Budapest, VIII. kerületi utca úgynevezett telekértékét, ahol nem hogy telekeladások, de még lakáseladások sem voltam mérhetők. Ilyen problémával nem ritkán találkoznak az értékelők, azaz olyan helyen lévő építményre, avagy telekre kell forgalmi értéket megállapítani, ahol nincs is piaci forgalom. Ezt az igény többnyire a banki jelzáloghitelezés kapcsán merül fel.

Az imént említett példánkban összegzésként megállapítottuk, a kiinduló adatok alapján, hogy a 1088 irányítószám körzetben elhelyezkedő Molnár utca környezetére kétféle telekértéket is értelmezhettünk, attól függően, hogy mely adatok körét vettük az alaphalmaznak.

 

Lokalizálás, alaphalmaz

"In situ" telekérték

Építési telekérték

Eltérés

1088 Irsz körzetre

32,13 eFt/m2

52,54 eFt/m2

63,52 %

A megnevezett utcacsoportra

64,8 eFt/m2

68,98 eFt/m2

6,4 %

 

A fenti összegző táblázatban láthatjuk, hogy egyfelől az alaphalmazt értelmeztük irányítószám körzetre, másfelől az utcák egy csoportjára, amelyekben lakásforgalmat azonosíthattunk. Amint látható az irányítószám körzetre, illetve a az utcacsoportra számított értékek eltérnek. Az úgynevezett „In situ” telekértéknél az eltérés 63,52 %-ra adódott. (Itt az „In situ” kifejezést az állóeszköz-értékelés fogalmai közül emeltük be és a „változatlan állapot” –ra értelmezzük, azaz olyan telekre, ami beépített.)  Ez ugye abból fakadt, hogy az utca környezetéhez olyan területek piaci adatait is hozzávettük, amelyek nem a 1088 körzetben helyezkednek el, azzal együtt közelebb vannak a Múzeum utcához, mint a 1088 irányítószám körzet utcáinak zöme.

Ezen keresztül mutattuk tehát fel azt, mennyire nem minden, hogy az úgynevezett alaphalmazt ( az felhasznált adatok körét) miként értelmezzük. Budapest vonatkozásában ez mutat rá annak a tarthatatlanságára, hogy megfelelőnek fogadjuk el azt a kritériumot, hogy az alaphalmazba rendezésnek elveként a kerület azonosságát elfogadjuk. A rendelkezésre álló adatok és az ebből származó ismereteink alapján bátran állíthatjuk, hogy a egy-egy kerületen felül a négyzetméterárak akár ötszörös eltérést is mutathatnak. Megjegyezzük, hogy ugyanez irányítószám körzet esetében elérheti a háromszoros eltérést is. Az is nyilvánvaló, hogy akár a kínálati ajánlatok adataira, akár a megvalósult ügyletek adataira tekinte, még egy-egy utcán belül is jelentős lehet az eltérés. Erre nézve a hivatkozott írásban ezt a jelenséget is megmutattuk. Emlékeztetőül:

 

 

A fenti diagramm a 1088 irányítószám körzet lakóingatlan kínálata négyzetméterárainak az eloszlását ábrázolja. Itt ugye az alaphalmaz, azaz az alapul vett adatok a 1088 körzetből származnak 2005. első negyedévéből.

 

Most képzeljük el azt a helyzetet, amikor a forgalmi értékelőnek 3-5 olyan megvalósult ügylet adataiból kell kiindulni, amely az értékelendő konkrét ingatlannal egy kategóriába sorolható,  mert ezt írja elő például a bank, illetve a vonatkozó rendelet. Ezek az adatok lényegében törvényesen meg sem szerezhetők, ugyanis az  ingatlan-adásvételi szerződések egyfelől üzleti titkokat, másfelől személyes adatokat is tartalmaznak, így azok kezelésére lényegében maguk az ingatlanirodák, avagy az ügyvédi irodák is korlátozottan jogosultak, harmadik feleknek pedig eleve nem szolgáltathatnak adatokat, avagy ha szolgáltathatnak is azok csakis olyanok lehetnek, amelyek nem hozhatók kapcsolatba magával eladóval és a vevővel.

Annak tehát, hogy az egyes forgalmi értékelések által szolgáltatott információk, konkrétan egy-egy konkrét ingatlanra megállapított értékek jelentősen eltérnek, nem az az oka, hogy a forgalmi értékelő csalnának, hanem az, hogy nem azonos alaphalmazból dolgoznak. És ezen a ponton mutathatunk rá arra a lényeges körülményre, hogy messze nem mindegy az, hogy milyen adatforrásokat használnak.

Nem járunk messze a valóságtól ha azt feltételezzük, hogy nem kizárt a kamu adatok használata sem, miután az értékelés ezen részének az ellenőrzése nem is olyan egyszerű, a banki fedezet ellenőrzésnek sem. Súlyosbítja a helyzetet az is, hogy az egyes bankoknál 2001 év óta összegyűlt ügyleti adatok szintúgy más-és más alaphalmazt képeznek, így az azokra alapozás is más és más értéket hozhat ki.

 

Mi lenne az ideális?

Az lenne az ideális, ha sikerülne hozzáférhetővé tenni egyfelől az ügyleti adatokat, lehetőleg konkrét ügyletekre nézve és nem csak statisztika formájában (természetesen olyan formában, ami nem teszi lehetővé az eladó és a vevő beazonosítását) illetve a kínálati ajánlatok adatainak is a lehető legszélesebb körének a kezelésére nyílna mód, méghozzá idősoros adatbázisok formájában.

 

Eltérés mindig lesz

Ez esetben ugyanis az azonos alaphalmazból azonos metodikával dolgozó forgalmi értékelők szakvéleményeiben szereplő forgalmi értékek közötti jelentős eltérés megszűnhetne, bár azonos így sem lehet soha, ugyanis az értékelésnek vannak olyan szubjektív elemei is, nevezetesen az értékcsökkentő és értéknövelő tényezők megállapítása, ami nem teszi lehetővé a számra pontos egyezést.

 

Nem látjuk a fától az erdőt?

Abban az esetben, amikor megfelelő számú adaton keresztül nem ismerjük magát a piaci forgalmat, azaz gőzünk nincs a szélső értékekről és „találomra” jutottunk úgynevezett összehasonlító adatokhoz, úgy szinte biztos, hogy nem végezhetünk minőségi munkát. Ez a helyzet szerencsére Budapesten 2004. év II. negyedévétől már enyhült, ugyanis a megvalósult ügyletek adataira nézve a Fővárosi Illetékhivatalból aktuálisan kiadják a lakóingatlan-piaci statisztikákat és az hozzáférhető mind az Interneten, mind pedig a nyomtatott sajtóban. Így legalább az átlagos négyzetméterárak megismerhetők, viszont azok szórása továbbra sem.  Ez valamelyest enyhíthető azzal, hogy a kínálati ajánlatok – különféle forrásokból, az ingatlan-adatbankokból – tanulmányozhatók és ezáltal a szórásról is lehetnek fogódzóink, és ha elfogadjuk az a bizonyított tényt, hogy létezik összefüggés a kínálati négyzetméterárak és az ügyleti négyzetméterárak között, úgy már nem is olyan vészes a helyzet. Erre nézve álljon itt az alábbi táblázat:

 

Körzet

Kínálat

 [Db]

Ügylet

[Db]

Ügyleti

 Átlag

[eFt/m2]

Kínálati

Átlag

[eFt/m2]

Kínálati

 Minimum

[eFt/m2]

Kínálati

Maximum

[eFt/m2]

TILK

index

Árviszony

[%]

1131 irsz

76

65

219,7

246,0

113

321

1,12

12

1132 irsz

68

36

182,4

270,0

86

400

1,48

48

1133 irsz

269

90

207,7

281,0

96

637

1,35

35

1134 irsz

131

57

175,8

244,0

94

360

1,39

39

1135 irsz

103

109

230,0

234,0

107

338

1,02

2

1136 irsz

89

45

226,6

298,0

200

370

1,31

31

1137 irsz

34

26

236,4

304,0

163

514

1,29

29

1138 irsz

105

159

296,8

238,0

 
Önkormányzatok
 
Ingatlan nyílvántartás
 
Mértékegységek,átváltások
 
Termőföld
 
Szövetségek
 
Térképek
 
Ajánlott oldalak
 
Oktatás
 
Bejelentkezés
Felhasználónév:

Jelszó:
SúgóSúgó
Regisztráció
Elfelejtettem a jelszót
 
Óra
 
Naptár
2017. Október
HKSCPSV
25
26
27
28
29
30
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
01
02
03
04
<<   >>
 

Csaba blogja - "It's hammertime!"    *****    ~ FBLOG ~ A BARÁTOM VÁLASZTOTT NEKEM RUHÁT! FELVEGYEM, VAGY SE?!!! NAPONTA KREDITKÓDOK A CHATEN! SMINKTESZTEK! ~ FBLOG ~    *****    KÖNYVAJÁNLÓK - ha nem tudod mit olvass, itt találhatsz hozzá inspirációt - BOOKISLAND    *****    ÚJRA NYITVA! ~FBLOG~ ÁLLATKÍSÉRLETEKTÕL MENTES A SMINKED? ~HAMAROSAN KREDIT NYEREMÉNY! TERMÉKTESZTEK!~FBLOG~ÚJRA NYITVA!    *****    Astropapa-iskolája mindenkit szeretettel vár és INGYENES TANÁCSOT AD minden kedves érdeklõdõnek!    *****    Supernatural - ODaát - 13. ÉVad - Extrák - Infók - ÉRdekességek - ODaát - Supernatural - 13.ÉVad - Supernatural - ODaát    *****    A csillagjövõ oldalon,nem csak alacsonyak az árak, hanem a tanácsadás, teljesen ingyenes. Szeretettel várlak minden nap    *****    Új design! Az egyetlen magyar Olicity és a legaktívabb Zöld Íjász rajongói oldala! 6. évad & Arrowverse hírek!    *****    No.1 Christina Aguilera Fan Site - Minden ami X-Tina, minden héten újdonságok! Katt!    *****    TelenovelasWeb - Hírek, képek, videók, saját véleménnyel tarkított bejegyzések telenovellákról és a színészekrõl! Gyere!    *****    Hamarosan olvashatók lesznek az oldalamon az Asztro-tükör asztrológiai írásai, cikkei.    *****    Gesztenye, gesztenye, gesztenye... és egy álmos sün! Gyertek az októberi rétre Mályvával és Pipitérrel! Irány a Mesetár!    *****    Születési,baba,hold horoszkóp,elõrejelzés,párkapcsolati elemzés,fogamzási képlet! Ingyenes tanácsadás!Várlak!Kattints!    *****    Ha te is a letisztult stílus híve vagy, nézz be hozzám! Smink, ruha, kritika //Style and Stuff// Style and Stuff//    *****    MINDEN HÓNAPBAN INGYENES G-PORTÁL SABLON! TELJESEN ÁTSZERKESZTHETÕ A LEGÚJABB KÓDOKKAL! Ne maradj le egyik hónapban sem!    *****    Rendeld meg az asztrológiai csomagok egyikét és teljesen ingyen megbeszélheted velem a kérdéseidet telefonon, skypeon!!!    *****    Nézz filmet messengeren! Ha szereted a filmeket klikk ide! Film!Film!Film!Film!Film!Film!Film!Film!Film!Film! Film!Film!    *****    Nézz filmet messengeren! Ha szereted a filmeket klikk ide! Film!Film!Film!Film!Film!Film!Film!Film!Film!Film!Film!Film!    *****    A CSILLAGJÖVÕ OLDALON RENDKÍVÜLI AKCIÓK,LEHETÕSÉGEK.A MEGRENDELÉSEK UTÁN TELJESEN INGYENES KONZULTÁCIÓ,TANÁCSADÁS.VÁRLAK    *****    Õszi manókalandok a réten! Búcsúztassátok el ti is útra kelõ madarainkat Mályvával és Pipitérrel! Gyertek a Mesetárba!