Ingatlan értékbecslés
Névjegy

Kecskeméti Sándor

   ingatlan értékbecslő

 

a Képesített Ingatlanvagyon értékelők Országos Szövetségének alelnöke PSZÁF -nál regisztrált szakértő

névjegyzéki szám. 147.

Miskolc

Megoldás Ingatlancentrum

  Mobil telefon:

        70-2424 820         

E-mail: kecskemeti@chello.hu

      Megbízási területek :  BAZ. Megye valamint Bp.

 
Kecskeméti Sándor
 
Illetékhivatalok
 
Cégbíróságok
 
APEH
 
Okmányirodák
 
Földhivatalok
 
Földmérés
 
Borsodi települések
 
Ingatlan Közvetítő
 
Kapcsolódó hírek
Kapcsolódó hírek : Nemzeti lakóingatlan-vagyonértékelés 1

Nemzeti lakóingatlan-vagyonértékelés 1

  2010.11.28. 12:24


Nemzeti lakóingatlan-vagyonértékelés I.

Kinek mit is ér a lakás, a családi ház?

Végrehajtók már a spájzban vannak 

2010-11-18

© Tilk László Géza www.ingatlanertek.hu  

A devizaadósok kálváriája – közel 900 ezer család - lassan felnyitja a szemeket, hogy mai világunkban a jognak, a vagyonnak és a pénznek milyen hatalmas szerepe van életünkre, a megélhetésre. Döbbenettel fogadja a társadalom, hogy ma már akár ötven ezer forint lejárt tartozás ellenében is jöhet a végrehajtó - aki végrehajtási jogot jegyeztethet be a földhivatalban a lakásunkra - mely megnyithatja az utat az árverés, a vagyonvesztés illetve a hajléktalanná válás  előtt. Árverésen – ilyen ingatlanpiaci túlkínálat mellett – borítékolható jó esetben "csak" a milliós vagyonvesztés, rosszabb esetben a lakhatás elvesztése.

 

Előzmények

A mai negyvenesek, ötvenesek, hatvanasok még abban a világban szocializálódtak, ahol mindenkinek dolgoznia kellett és a lakásából kitenni senkit nem lehetett.  Bizony az elmúlt húsz évben hatalmasat változott a világ. Mára nem kell mindenkinek dolgozni és bárki kitehető a lakásából. Ez utóbbi rendkívül kínos dolog a mi éghajlati viszonyaink mentén, ugyanis akinek nincs lakása az hajléktalanná válik és télvíz idején akár meg is fagyhat. Hajléktalanból is „szép” a rendszerváltásunk termése, közel ötvenezer emberről – egy megyei jogú város nagyságrend – beszélnek.

 

1989-ben megkezdett úgynevezett privatizáció során 1999-re a mintegy 4 milliós nagyságrendű hazai lakóingatlan-állománynak mintegy 93 %-a kerül magánkézbe, döntően a benne lakók tulajdonába. ( Lásd:http://www.ingatlan-online.com/mimsz/kezdlap.htm )

2001. évben a törvényhozás megalkotta a jelzáloghitel rendszert, melynek lényege az, hogy hitelt lehetett felvenni lakóingatlan fedezettel, azaz a hitel biztosítéka maga a lakóingatlan. Magyarul ha az adós nem tud fizetni, úgy a hitelező rendelkezhet a lakóingatlan tulajdonával így azt a piacon eladhatja, hogy a pénzéhez jusson.

 

Fel is lendült a lakóingatlan-piac így 2001 – 2005 évek közötti időszakban átalakult az új lakások építésének szerkezete. Az 1990-es években minimum 50 %-os magánerős építés visszaszorult az értékesítésre épített lakásokhoz viszonyítva. 2006. év magasságában csúcsosodott az építési kedv, oly annyira hogy például Budapesten már legalább egy, avagy két évre a fizetőképes keresletet meghaladó mértékű túlépítés állt elő. Az 1990-es években 5 illetve 6 ezer új lakásra volt kereslet, míg 2006-ra mintegy 35 ezres kínálat jelent meg. ( Lásd: www.bprdb.hu )

Ez időben már szinte üldözték az embereket a jelzálog-hitelekkel (majd ötven ezer fős hitelközvetítői szolgáltató réteg lépett színre a banki versenyben). Megjelent a szabad rendelkezésű jelzáloghitel, illetve a devizaalapú hitel, melyek a forinthitelekhez képest igen kedvezőnek tűntek. Hiába húzta a vészharangot az MNB, hogy ebből baj lehet.

 

Pénzügyi válság

Majd betett a gazdasági világválság 2008. év magasságában. Az addigi tízezres nagyságrendről százezres nagyságrendre ugrott fel a bebukott hitelek száma, melynek alapvető oka a svájci frankban felvett hitelek hatalmas száma. A bankok a nemzetközi pénzpiacokra hivatkozással egyoldalúan módosították a hitelszerződéseket mellyel a havi törlesztő részletek akár másfélszeresére is emelkedtek. A hitelt felvevő családok egy része ezt a havi terhet már nem voltak képesek kezelni. Így jutottunk el napjainkhoz.

Végrehajtók már a spájzban vannak  

Szép csendben 2009 nyarán módosították a végrehajtásra vonatkozó törvényt, megkönnyítve  a végrehajtást, melynek hozadékaként mára bizony akár 50 ezer forintos kiegyenlítetlen követelés esetén a lakóingatlanra végrehajtási jog tehető. Ilyen gazdasági viszonyok között (munkahelyek, egészségi állapot, adózás stb.) borítékolható bárki számára a vagyonvesztés.

 

Vagyonvesztés

Jelzálog-hitel felvételénél úgynevezett hitelbiztosítéki érték kerül megállapításra. Jogi környezetünkben ez az  úgynevezett független értékelő kompetenciája lenne. Ám ez koránt sincs így. A külföldi tulajdonú bankok folyamatosan az erőfölényükkel visszaélve a betétesek érdekeire és a banktitokra és az úgynevezett minőségre hivatkozva az ingatlan-értékelőket listázni kezdték. Magyarán csak az kaphatott megbízást az ügyfél fizette pénzért, aki a bank listáján szerepelt. Az úgynevezett független ingatlan-értékelők munkáját pedig a bankok fedezetellenőrzési részlegében ülő kollégák ellenőrizték. Ez az mellett, hogy ez az ezen a területen elburjánzó korrupció melegágyává is vált ( hiszen ahol lószar van, ott veréb is van) magának a fedezetnek, azaz a lakóingatlannak (lakás, családi ház) a mesterséges alul-értékeléséhez, majd a szabad felhasználású jelzáloghitel megjelenésével a túlértékeléséhez vezetett. Az ingatlan-értékelők szakmai szervezetei a kezdetektől  jelezték a kiszolgáltatott helyzetet, ám érdemi lépés, előremozdulás ez ügyben sajnos nem történhetett. A banki lobbi a pénzügyminisztériumban és a törvényhozásban hatalmas túlerővel bírt, arról nem is szólva, hogy a szakmai szervezetek vezetői – lévén maguk is piacról élő szakemberek – eleve kitettek a banki fedezetértékeléseknek.

 

Így állt elő az a helyzet mára Magyarországon, hogy ingatlan-árverés esetében a család elbukhatja a lakása vagyoni értékének akár 50 %-át is.  Közel egy millió családot fenyeget jelenleg ez a veszély!

 

A lakóingatlan, családi ház, lakás értéke

Az alábbi definíció bizonyára a hazai ingatlanszakma, a szakemberek nagy többségét is meg fogja lepni:

Ma Magyarországon minden lakóingatlan annyit ér, amennyit a bíró az ítéletében – megfellebbezhetetlenül - megállapít.

 

Van az a pénz.

A lakóingatlan-értékelésnek ugyanis általában célja van. A magyar családok nem latolgatják naponta, sőt évente sem azt, hogy milyen vagyoni elemekkel rendelkeznek és az mit ér nekik illetve mit adna érte a piac.

A luxusadó, majd az ingatlanadó körüli politikai huzavona hozadéka az a helyzet, hogy ma bizony egy-egy lakóingatlan úgymint lakótelek, házas ingatlan, lakás értékét ha és emennyiben vitára kerül sor, végső soron a bíróság állapíthatja meg a hatályos törvények alapján.

A lakóingatlan értékét pénzben – azaz forintban – jelöljük meg. A kérdés csak az hogy ki jelöli meg azt az értéket és milyen célból, úgymint

- a tulajdonos

- a szakember

- a bank

- az adóhatóság

- a bíróság..


A tulajdonos

Normális piaci viszonyok esetén a lakóingatlan értékében a volt (eladó) illetve a jövőbeli (vevő) tulajdonosok állapodnak meg. A lakóingatlan pénzbeli értéke tehát ezen alku eredménye. Általában a piacon ez az eset van többségben, hiszen az ügylet létrejöttének ez az alapfeltétele. Szakembert a piac csak akkor vesz igénybe, ha arra nyomós oka van. Például ha az eladó nem képes avagy nem akarja az értékesítési procedúrát végigcsinálni, ilyen esetben közvetítő szakembereket vesznek igénybe.

 

Az ingatlanközvetítő által megállapított érték

Mindenki huncut a maga szakmájában. Miután az ingatlan helyhez kötött, így a helyi árviszonyokat a legjobban a gyakorlott és nagy forgalmat lebonyolító közvetítő szakemberek ismerik. Más ugye valamit felismerni és megint más bizonyítani is. A gyakorló szakemberek éppen a piaci gyakorlat – a nagy számú piaci esemény ismerete – alapján valóban a tulajdonosok ismereteit messze meghaladó piaci ismeretekre tesznek szert, így az általuk készített értékbecslés az esetek nagy részében helytállónak tekinthető. Ám milyen nézőpontból is?

Bizony minden szentnek maga felé húz a keze. Így a közvetítő szakember sem szent. Nyilvánvaló hogy az érdekeinek megfelelően jár el. Ma hazánkban a közvetítő szakemberek felé az elvárás az eladás, nem a vásárlás. Lényegében ezáltal a közvetítők többynire az eladók ügynökei. Az ingatlan vételárának százalékéban érdekeltek, így az az érdekük hogy lehetőleg minél magasabb árat érhessenek el. Feltéve ugye, ha megy a piac tehát a kínálat és a fizetőképes  kereslet egybe esik. Ezt a tényt nem árt, ha minden vevő a fejében tartja! Magyarországon az úgynevezett vevői ügynök szerepköre nem nyert teret. (Lásd: Vevői ügynök )

Az ingatlanközvetítők által megállapított érték (piaci eladói ár) – piaci adatok alapján – mintegy 8 illetve 10 százalékkal meghaladta a tulajdonosok által megállapított árszínvonalat. (Összehasonlítottuk 2004 évben ugyanis az Ingatlan-Online tulajdonosi kínálatokat gyűjtő, illetve az OriGo közvetítői ajánlatokat gyűjtő adatbankok lakóingatlan-állományának az árszínvonalát és erre a számítási eredményre jutottunk.)

 

Az ingatlanvagyon-értékelő (ingatlanértékelő) által megállapított érték

Üzletszerű ingatlan-értékelésre a hatályos jogszabályok alapján ma Magyarországon az ingatlanvagyon-értékelő, illetve az ingatlanforgalmi igazságügyi szakértő szakemberek a jogosultak.

Szakvéleményüket az értékelés céljának megfelelően szakmai protokollok alapján készítik. A szakmai protokollokat hazánkban lényegében a bankok alakították ki és formálják napjainkban is. A szakmai protokoll alapja az  TEGOVA (www.tegova.org) ajánlása, azaz a Nyugat-Európai módszertan. Az alapismeretek az úgynevezett értékelők bibliájában nyertek rögzítést  (EVS 2007). Más persze a napi gyakorlat. Jelzáloghitelezés esetében az úgynevezett független szakértőnek kutya kötelessége a megrendelő bank protokolljának (formanyomtatvány szintű, sőt számítógépes űrlap szint) megfelelő módszertan alkalmazása, melynek betartását a bank keményen ellenőrzi is. Nos itt - és így jelennek - meg a torzítások, ugyanis magának a  pénzintézetnek éppen az általa több ezres nagyságrendben lebonyolított hitelezési tevékenysége során saját piaci adatbázisa alakult, mely a dolgok természetéből fakadóan mint a kígyó a saját farkába harap. A banki üzletpolitika bizonyítottan torzítja a lakóingatlan-értékelésekben megjelenő értékeket. A szabad rendelkezésű jelzáloghitel megjelenését megelőzően sorozatosan lényeges alulértékelésre törekedett a fedezetellenőrzés a saját biztonsága érdekében, ezzel védve a seggét. No és itt mutatunk rá az ingatlan-árverés során bekövetkező vagyon-vesztés biztosításának első elemére. Egy alul értékelt  lakóingatlannak, a számított menekülési értéke is lényegében alacsonyabb. Ne feledjük, itt milliókról van szó. Ha csak a démonizált ingatlanadónál alsó küszöb-értékként megjelölt 30 milliós értékhatárra gondolunk, ott 10 % eltérés is már 3 millió forint. Az a jelenség tehát a lehetséges vagyonvesztéseknek az egyik összetevője.

Más a helyzet viszont például az úgynevezett Fészekrakó program során – politikai okokból - kiszórt hitelek esetében. Ott bizony tömeges felülértékelés volt, hiszen ott a „kezes” az állam így a banki fedezetértékelés éppen a felülértékelésre hajtotta az ingatlanvagyon-értékelőket. Gondoljuk csak a miskolci botrányokra. Erre a helyzetre bűnszövetkezetek is alakultak.

Az értékelési módszerek, az úgynevezett banki protokollok a Nyugat-Európai bankok protokolljai, miáltal majdhogynem annyi protokoll ahány bank. Ettől a banki alkalmazottak nem térhetnek el, még akkor sem ha annak torzulásai kiverik a szemüket. Legjobb példának ide a német bankok nyomására alkalmazandó protokollokban kötelező telekérték számítás olyan körülmények között is, amikor telek-piac éppen a beépítettség okán nem is létezik.

A bankok 2001. év óta erőfölénnyel élnek és csorbítják a független ingatlanvagyon-értékelő szakemberek törvényes jogait, természetesen különböző mértékben.

 

A banki szakemberek által megállapított érték

A banki szakemberek az úgynevezett hitelbiztosítéki értéket állapítják meg. Testvéreim! Jó tudni, hogy ez nem azonos azzal az értékkel, ami például egy-egy családnak – és akár a szabadpiacon is - értéket jelent és az esetek egy jelentős részében még csak a tényleges vagyoni értékkel sem azonos, a bank üzletpolitikájának függvényében.

A hitelbiztosítéki értéket úgy számítják, hogy az úgynevezett független ingatlanvagyon-értékelő által számított értéket csökkentik X %-al, mely X %-ot Baselben mondják ki az egyes országokra! Értjük! Ott mondják meg!

 

Nos tehát ha a banki fedezetellenőrzés - a segge védelmében -  10 %-al torzítja, azaz alulértékelteti a független ingatlanvagyon-értékelővel a lakóingatlant, majd a baseli besorolás alapján még lekapja a 20 %-ot akkor a magyar ingatlan értéke éppen 30 %-os hendikeppel áll. Mintegy 30 %-os vagyonvesztés pénzben kifejezve eleve kódolt! Na és ebből az értékből indulnak a végrehajtók, akiknek ugye jogában áll tovább csökkenteni az ingatlan eladási árát annak érdekében, hogy pénzükhöz jussanak.

 

Az adóhatóság által megállapított lakóingatlan-érték

Az adóhatóság által magállapított lakóingatlan-érték a luxusadó illetve az ingatlanadó bevezetésének szándéka kapcsán csúcsosodott ki. Az adóhatóság ugyanis az illeték kiszabás okán jogosult és köteles forint értéket megállapítani, helyesebben az illeték kiszabás alapjának vagy elfogadni, vagy nem az adás-vételi szerződésben rögzített vételárat.

A jogrendünkbe eleve bele volt (és van) kódolva az, hogy a eladók és a vevők csalnak, tehát nem a valós pénzbeli értéket írják a szerződésbe, hiszen mi más indokolhatná a hatóságnak a felülbírálati jogát! És ez így is van. Tizenöt éve mérjük a fővárosi lakóingatlanok árszínvonalát és a kínálati árszínvonal valamint az úgynevezett illetékhivatali árszínvonal statisztikái szignifikáns eltérést mutatnak. Ezt az eltérést irányítószám körzetekre 15 évre visszamenően ki is tudjuk mutatni. Talán még a szakembereknek is meglepő lehet, hogy a kínálati árszínvonal és a hatósági árszínvonal közötti eltérés 5 – 30 %-os eltérést is mutat.

Az ingatlanadó bevezetési kísérlete kapcsán jutott el odáig a törvényhozás, hogy tudatosul az adóhatóság önkényes helyzete, így került sor annak törvénybe iktatására, hogy független bíróság előtt az állampolgár vitathatja ma már, az adóhatóság által megállapított értéket is.  No és nem csak az adóshatóság által megállapított értéket, hanem bárki által megállapított értéket. Itt jutottunk tehát el kis dolgozatunkban a lakóingatlan-értékének a definíciójához:

 

Ma Magyarországon minden lakóingatlan annyit ér, amennyit a bíró az ítéletében – megfellebbezhetetlenül - megállapít.

 

Az APEH – bölcsen – statisztikai alapokon nyugvó lakóingatlan-érték meghatározó metodikát alakított ki, mely természetesen nagy kapkodásban számos szakmai hibát is tartalmazott, így nem véletlen az, hogy az alkotmánybíróság ennek a tevékenységnek a gyakorlásától eltiltotta. Az APEH Magyarországon a legnagyobb ingatlan-értékelő társaság babérjaira tört, ahogy azt a leváltott APEH elnök volt bátor az egyik szakmai érdekvédelmi szervezet elnökének megírni, hogy ma Magyarországon a lakóingatlan-értékeléshez kvázi az APEH ért a legjobban és egyben a legnagyobb ingatlanértékelő társaság is a maga 200 szakemberével.

 

A bíróság által megállapított lakóingatlan-érték

A bíróság a lakóingatlan-értéket nem számítja. Hanem megállapítja. A számításokat az ingatlanforgalmi igazságügyi szakértők végzik. Hát hogy mi alapján? No ez is egy érdekes kérdés. Mert az igazságügyi szakértőt nem kötik a banki protokollok. Akár fel is lehetne tenni a kérdést arra nézve, vajon az igazságügyi szakértőknek van-e egységes módszertana? Ha van hol látható? Vagy ha nincs miért is nincs? Vagy ha van, miért is az?

Mert egyébként van valami. „Van valami, de nem az igazi” sejlik fel a múltból az orosz humorista Magyarországon elhíresült klasszikus szólása. Ajánlás van és ez lenne az EUFIM. (Lásd www.eufim.hu )

Nos a bírósági gyakorlat az, hogy független ingatlanforgalmi igazságügyi szakértőt rendel ki a bíró, mely által számított lakóingatlan-értéket az ellenérdekű fél vitathatja, tehát ellen szakértőt kérhet fel. A két szakvéleményben szereplő érték alapján a bíró mérlegel. Ha nagyon messze állnak egymástól, például a az eltérés meghaladja a 20-30 százalékot, úgy a bíró egy újabb szakértőt jelölhet ki, majd a harmadik szakértő által megállapított értékhez méri az előző kettő, és amelyikhez közelebb áll az érték, úgy ebben az értékzónában állapítja meg az értéket. Forintban.

 

Érdekek harca

A fenti kis okfejtésből – ha a tisztelt olvasó figyelmesen olvasta, nem türelmetlenül – így világosan kitetszik, hogy a lakóingatlan forintosított értéke annyi lehet, ahány érdek. És ennek a felmutatása a célja ennek a kis dolgozatnak. Rávezetni a hazai lakóingatlan-tulajdonosokat arra, hogy felismerhessék saját érdekeiket és ezáltal elkerülhessék a vagyonvesztést.

 

Mi a lakóingatlan tulajdonos érdeke?

Tisztában legyen a lakóingatlana

-         használati értékével, azaz hogy a lakóingatlan forintban kifejezett értéke a családja számára mekkora is.

-         piaci értékével, azaz hogy a piac az adott időszakban forintosítva miben ismeri el az általa tulajdonolt lakóingatlant,

-         vagyoni értékével, azaz hogy vagyoni elemként milyen forint értékkel számolhat.

 

A családok, a nemzet érdekében a lakóingatlan-piacon tehát három féle értékről kell beszélnünk, úgymint

- használati érték

- piaci érték

- vagyon-érték.

 

A lakóingatlan használati értéke

A családok, a nemzet érdekeit figyelembe véve a lakóingatlan használati értékét úgy definiáljuk, hogy ez megegyezik azzal a költséggel, amit arra kellene fordítanunk ha hirtelen – lásd vörös iszap – elveszítenénk a lakóingatlant.

Ez így bizonyára eléggé érthető, tehát ez – ahol ninsc lakóingatlan piac, márpedig a magyar vidék nagy része ilyen - azonos az újra előállítási értékkel. Nem az amortizált újraelőállítási értékkel, ahogy azt a biztosítók számolják, mert csak farmerban van koptatott, azaz a használtságot mímelő. Ha valami pótolnunk kell, akkor azt újra kell pótolnunk. Innen vana  biztosítókban csalódás ugye? Káresemény esetén az ember rá kell jöjjön hogy a biztosító által fizetett összeg nem elég, az újra pótláshoz.

Ez az érték számítható. Közel húsz éve kiadásra kerül az Építőipari Költségbecslési Segédlet, mely a piaci építőanyag árakon és építési költségeken alapuló statisztikákat tartalmaz. Ennek segítségével a felépítménye ingatlan (ingatlanok) forint értéke egy szorzással megállapítható, melyhez már a telek értékét kell csak hozzá adnunk, amelyről magunk is tájékozódhatunk.

 

Egyáltalán nem ártalmas tevékenység tehát az, amikor egy családfő veszi a fáradságot, és megállapítva a család legnagyobb vagyoni értékét képviselő lakóingatlan forintban kifejezett értékét.  A segédletet lásd:http://www.etkkft.hu/v2/termekek.php?a=Data&id=386

 

A lakóingatlan piaci értéke

A piaci érték ugye a viták kereszt tűzében áll. Mint voltunk bátrak, ezt az értéket ma sajátos módon vita esetén a bíróság állapíthatja meg, miután a piacon ellenérdekű felek kötik az ügyleteket. Lássuk ezen ellenérdekű felek által adott jeleket:

 

Kínálati árszínvonal

A lakóingatlanok irányárát az eladók jelöli meg. Ezek ma már igen kényelmesen áttekinthetők az internetes ingatlankínálati adatokat közzé tevő portálokon. Csak egy a gond, hogy hatalmas a kínálat egésze, százezret is meghaladja a konkrét kínálatok száma és bizony elég nagy a szórás. Budapesten ennek a problémának a gyors kezelésére működik a

Irányár-kalkulátor Budapest http://www.vagyonado.info/iranyar-kalkulator-budapest.html

Statisztikai szolgáltatás.

 

Hatósági árszínvonal

A KSH gyűjti 1997 óta a lakóingatlan-piaci idősoros adatokat statisztikai szinten, az egész országra, mely az Ingatlanadattár Magyarországi lakásárak 1997 – 2008 címmel jelentettek meg legutóbb. Ezzel ugye csak az a gond, hogy többnyire két éves lemaradásban van az időben és csak átlagokat közöl. Ezzel együtt pótolhatatlan, ugyanis ott van ám lakóingatlan piac Magyarországon, mely település ebben a kiadványban megjelenik. Statisztikai – na és piaci értelemben is – csak ott létezik piac, ahol forgalom van. Ahol nincs forgalom, ott bocsánat de ne beszéljünk piacról és piaci árról. Ezekről az értékekről viszont tudjuk azt ugye, hogy ezt maga az állam sem ismeri el – feltételezi a bennük rejlő csalást – éppen az APEH-nak adott jogosítványok miatt is.

 

Hol hát akkor az igazság?

Nos a kínálati árszínvonal és a hatósági árszínvonal között. Ez ilyen egyszerű.

 

A lakóingatlan vagyoni értéke

A közbeszédben, a köztudatban, sőt magán a piacon is  a lakóingatlanok vagyoni értéke viszonylag kevésbé ismert fogalom. Pedig éppen ez az az érték, amelyet minden értelmes családfőnek tudnia kéne, mint ahogy a pásztor is tisztában volt mindig a birkák számával, még akkor is, amikor nem tudott számolni. A számolni nem tudó pásztorok ezt dalisás időkben úgy csinálták, hogy a karámból egyenként engedték ki a birkákat és egy tálba pontosan annyi követ tettek, ahány birka kijött. Egy birka, egy kavics. Majd mikor a karámba terelték akkor ugyanígy jártak el, azaz a tálból mindig kivettek annyi kavicsot, ahány birka bement a karámba. Ha maradt a tálban kavics, az pontosan megegyezett a hiányzó birkák számával.

 

A lakóingatlan vagyoni értékét kis hazánkban ez idáig főként a bíróságok állapították meg mégpedig egy mértékadó időszak ( 5 év) megvalósult ügyletei forgalmi értékei alapján. Lényegében alapvetően ez a dolga az ingatlanforgalmi igazságügyi szakértőknek és ezért is biztosított számukra az olyan titkosított adatokhoz való hozzáférés is, melyet a személyi és üzleti titokra vonatkozó jogszabályok alapján a területi földhivatalok őriznek, azaz az ingatlan adás-vételi szerződések teljes tartalma. Mondjuk azok szakmai szempontból hiányos tartalma további bonyodalmak alapja is lehet. Hiába kérte és kéri az ingatlanvagyon-értékelő szakma az adatszolgáltatás árnyalását, azt az APEH különféle kifogásokra hivatkozással mindeddig hárította.

Mit tehet a családfő, ha tudni szeretné a lakó-ingatlana vagyoni értékét?

 

Ez itt a reklám helye.

 

Hagyományosan fordulhat

-         ingatlanforgalmi igazságügyi szakértőhöz,

-         ingatlanvagyon-értékelőhöz

-         ingatlanközvetítőhöz.

„Mindegyik cigány a maga lovát dicséri” tartja a szólás. Ez így is van. Mindegyik szakember képes értékmeghatározásra, csak ugye a színvonal és a jogosultság az, ami változik. Ami nem mindegy ugye magának a szakvéleménynek a validitása (valószerűsíthetősége) szempontjából.

 

Ezen szakemberek szakmai szervezetekbe is tömörültek és megállapítható, hogy a szakmai szervezetbe tömörültek tekinthetők általában a megbízhatóbbnak. Ezek közül is kiemelkedik a MAISZ EUFIM tanúsítottak köre, ugyanis ez egyben egy minőség ellenőrző rendszer is, ahol a tagoknak tovább kell képezniük magukat az új ismeretekre, illetve időszakonként ismételt vizsgát kell tenniük. Lásd www.maisz.hu

Ajánlott a Magyar Igazságügyi Szakértői Kamara ingatlanforgalmi igazságügyi szakértői kara. Lásd: www.miszk.hu

Bátran ajánlható a Képesített Ingatlanvagyon-Értékelők Országos Szövetsége tagsága is, mert az ingatlanvagyon-értékelő szakembereknek ez a szervezet tekinthető gyűjtőhelyének. Lásd www.kivosz.hu

Ajánlható ugyanígy az ingatlanközvetítők egyéni tagságon alapuló szervezete a MIÉSZ is. Lásd www.miesz.hu  illetve egyéb nem egyéni tagságon alapuló szakmai szervezetek társaságai is, melyek megjelölésétől itt eltekintünk.

 

Az árak a 25 eFt/címtől akár a 300 eFt/címig is terjedhetnek. 

 

Amit pedig jelen sorok szerzője külön ajánl?

Az nem más, mint a helyértékszámításon alapuló vagyoni érték változás kimutatása. Erre ma Budapesten van lehetőség, éppen a 15 éves lakóingatlan-piaci monitoring alapján. Ennek alapját az idősoros lakóingatlan adat-bázis (kínálati és hatósági egyaránt) adja és ez az a módszer mely - akár - vagyoni-érték változás prognózisra is merészkedik. Ez tekinthető a nemzeti lakóingatlan-értékelés egyikének, amely magának a tulajdonosnak az érdekeit  veszi figyelembe. Lásd: http://www.ingatlan-online.com/helyertekpelda.pdf

Ára: 25 eFt + ÁFA.



Bizony erre lenne szüksége ma Magyarországon mindazon lakóingatlan tulajdonosnak, aki mérsékelni, avagy el kívánja kerülni a vagyonvesztést, ami őt a piaci viszonyok bonyolultsága kapcsán fenyegeti.  

 
Önkormányzatok
 
Ingatlan nyílvántartás
 
Mértékegységek,átváltások
 
Termőföld
 
Szövetségek
 
Térképek
 
Ajánlott oldalak
 
Oktatás
 
Bejelentkezés
Felhasználónév:

Jelszó:
SúgóSúgó
Regisztráció
Elfelejtettem a jelszót
 
Óra
 
Naptár
2017. Augusztus
HKSCPSV
31
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
01
02
03
<<   >>
 

A csillagjövõ asztrológia,nagyon sok olvasmányt,ezoterikus,témákat,szoftvereket és óriási nyári akciókat ajánl, NEKED!    *****    Egy blog rólam, velem, mert szeretek ide írni. Ðzsí. *** Augusztus 25-én PlayDay, azaz játéknap sok-sok nyereménnyel! :)    *****    Tudod hol van és mit jelent a horoszkópodban a Felszálló holdcsomópont? A Chiron? A Lilith? Én megmondom.Látogass meg!    *****    Gyere és nézd meg a lovas és állatos blogom.Különbözõ érdekes történetekkel és sok friss blogbejegyzéssel.Jó nézelõdést!    *****    Ünnepi minijáték vár rád! Kattanj rá, küldd be a megoldást, és NYERJ! =)    *****    Az ASZTRO-suli mindenkit Szeretettel vár. Tanuld meg az asztrológiát a saját horoszkópod elemzésével -TELJESEN INGYEN!    *****    A csillagjövõ asztrológia portálon akció! Születési horoszkóp + 3 év elõrejelzés + Párkapcsolati elemzés 2000 Ft. katt!    *****    Szereted a humort, jó zenéket? Szeretnél ilyen mûsorban részt venni? Keress oldalamon!    *****    "Revealing the truth is like setting a match on fire. It can bring light or set your world on fire." | PROJECT D.C.    *****    PROJECT DC egy futurisztikus-disztópikus SZEREPJÁTÉK! Bármikor szívesen látjuk a csatlakozókat!    *****    Ne maradj le semmirõl, értesülj elsõ kézbõl a Selena Gomezzel kapcsolatos hírekrõl! Hat éve várja a látogatókat az oldal    *****    Református exmisszus-gyakornok, jégkorong, izomautók, rap zene. Igen, ez mind én vagyok! Hogyan? Nézz be és megtudod! :)    *****    Szeretsz írni? Lenne egy jó témád, amit megosztanál másokkal? Akkor kattints, és nyerj egy vendégposztot nálam! :)    *****    Kedveled Ian Somerhaldert? Odáig vagy a szépséges színésznõért, Nina Dobrevért? Kattints! Nem csak TVD rajongóknak!    *****    Szeretsz filmet nézni? Akkor itt a helyed! Nézz filmet facebook messengeren. Klikk ide!!!!    *****    MAYFLOWER / egy májusban született lány blogja / MAYFLOWER / egy májusban született lány blogja / MAYFLOWER    *****    DESIGN KÉSZÍTÕT KERESEK! 100 KREDIT ÉS MEGJELENÉS JÁR ÉRTE! DESIGN KÉSZÍTÕT KERESEK! 100 KREDIT ÉS MEGJELENÉS JÁR ÉRTE!    *****    ***Egy blog. Egy lány. Egy élet.*** Ðzsí blogol. *G-PORTÁL KÖZÖSSÉGMENTÉS ugyanitt. Ha hiányzik a régi közösség.*BLOG***    *****    Furry Fandom | Antropomorf Állatok | Furry Fandom | Antropomorf Állatok | Furry Fandom | Antropomorf Állatok    *****    Nézz filmet facebook messengeren!!!! Klikk! Klikk!