Ingatlan értékbecslés
Névjegy

Kecskeméti Sándor

   ingatlan értékbecslő

 

a Képesített Ingatlanvagyon értékelők Országos Szövetségének alelnöke PSZÁF -nál regisztrált szakértő

névjegyzéki szám. 147.

Miskolc

Megoldás Ingatlancentrum

  Mobil telefon:

        70-2424 820         

E-mail: kecskemeti@chello.hu

      Megbízási területek :  BAZ. Megye valamint Bp.

 
Kecskeméti Sándor
 
Illetékhivatalok
 
Cégbíróságok
 
APEH
 
Okmányirodák
 
Földhivatalok
 
Földmérés
 
Borsodi települések
 
Ingatlan Közvetítő
 
Kapcsolódó hírek
Kapcsolódó hírek : A 25/1997. (VIII:1) PM sz. rendelet kritikája

A 25/1997. (VIII:1) PM sz. rendelet kritikája

  2007.04.14. 11:32

Alapvetések - Tézisek

1. Alapvetések

 

1.1. Tézisek

1.2.  A 25/1997.(VIII.1) PM sz. rendelet kritikája

1. számú melléklet a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelethez

1.1.Tézisek

 

a./ Nem az ingatlanértékelő határozza meg a lakóingatlan forgalmi értékét, hanem a piaci viszonyok. Az értékelő megállapítja és hitelesíti a piaci viszonyok hatását egy-egy lakóingatlan piaci értékére.

 

b./ A lakóingatlanok piacán a lakóingatlan (házas ingatlan, társasházi öröklakás)  piaci értéke a településen belül három fő tényezőtől függ, úgymint

 

(1) településen belüli elhelyezkedés

(2) háztömbön belüli elhelyezkedés

(3) újszerűség.

 

c./ Az ingatlanértékelő a piaci árviszonyok tükrében képes csak megállapítani egy-egy konkrét lakóingatlan forgalmi értékét.

 

d./ Az ingatlanértékelő a piaci árviszonyokat – követhetően - be kell tudja mutatni,  az értékelés menetét le kell tudja vezetni a laikusok előtt is, ugyanis a tekintélyelvre, a bizalmas – ezért be nem mutatható - információkra hivatkozás minden esetben ismerethiányt mutat.

 

e./ Az értékelő laz értékelés alját képező adatokat lokalizálja, azaz egy konkrét térséghez, illetve időszakhoz rendeli. A lokalizálás  ugyanazon építmény kategórián belül történhet

- utcára

- utcacsoportra

- irányítószám körzetre

- irányítószám csoportra.

 

Itt az irányítószám alatt a postai irányítószámot értjük. A lokalizálást alapvetően az dönti el, hogy rendelkezésére áll-e kellő számú – statisztikailag is elfogadható – adat.  Ahol nincs működő piac, ott nem lehet piaci értékelést készíteni.

 

f./ A lakóingatlan-értékelés - jelen metodikája gondolatmenetében azonos a 25/1997. PM rendeletben előírt piaci  módszerrel, azzal a különbséggel, hogy

- az alapértéket nem három úgynevezett összehasonlító adat alapján, hanem irányáras adatbázis és illetékhivatali adattárak segítségével, utcára, utcacsoportra, avagy irányítószám alatti térségre határozza meg.

- a műszaki állapotot az újdonságértékben veszi figyelembe szintén piaci adatok, az új lakások és a használt lakások árviszonyainak relációja alapján,

- a szintbeli eltérést nagyszámú piaci ajánlatok alapján számított statisztikák alapján veszi figyelembe.

 

1.2.  A 25/1997. PM sz. rendelet kritikája

 

A dolgok a világban ez egyes népeknél és egyes országokban másként és másként szerveződnek. Szoros összefüggésben az adott társadalom múltjával és jelen idejű igényeivel.  Így van ez az ingatlanértékeléssel is. Ma a fejlett nyugati világban az USA-nak és az UK-nak, az angol nyelvterületnek igen erős befolyása van. Ennek tudható be az, hogy a  hivatkozott rendelet angol kaptafára született. Nos ez a kaptafa, mint minden helyreigazítás nélküli dolog, igencsak szoríthat. Ez így esett rendeletünkkel is, már ami a piaci értékelési metodikát illeti.

A rendelet ugyanis azzal kezdi, hogy már megtörtént, konkrét is ismert adásvételi ügyletek árainak az ismeretét követeli meg. Ez ismereteink szerint Angliában az ezzel a területtel foglalkozó, a RICS tagjait képező szakembereknek nem egy nagy dolog. Ugyanis az adatok számukra a tevékenységük gyakorlása során állnak elő. A helyzet ugyanis az, hogy Angliára egy több ezer együttműködő ingatlaniroda hálózat feszül. Ennek vezetője értékelhet csakis és kizárólagosan. Az iroda közvetlen kapcsolatban van a jelzálogbankkal. Ugyanis ott sincs kolbászból a kerítés, továbbá a házas-ingatlan az ottani jövedelmekhez képest is igen drága. Ebből az fakad, hogy az angolok hitel nélkül nem tudnak házas ingatlant vásárolni. A lakásokkal viszont az a helyzet, hogy ott a lakásokat nem az állam, hanem a magántőke építtette, illetve befektetési társaságok, akik nem ezért építették azokat, hogy eladják ( avagy uram bocsáss privatizálják) hanem hogy stabil és tisztes jövedelemre tehessenek szert azokon keresztül. Magyarán a melósnak a bérének egy része az ő zsebükbe vándoroljon. Ilyen ingatlanokba fekteti pénzét az angol társadalombiztosítás, a bankok egy része és így tovább. Ezek általában, ami a bérlakásokat illeti nem cserélnek sűrűn gazdát.

Az ingatlan tulajdonszerzés Angliában tehát hitel nélkül nem megy. Hitelt viszont csak az kap, akinek a bank azt folyósítja. A bank a megvásárolni kívánt házas-ingatlant az általa elismert (na és vele függésben lévő) értékelővel értékelteti fel és csakis arra az árra hajlandó hitelt adni. A kör tehát bezárult. Így egyáltalán nem csoda, ha az ingatlanügyletek az egyes területeken a „területileg illetékes” irodában köttetnek, ezáltal ezen irodák vezetői elő ha akarnák sem tudnák eldugni az információt.

 

Miután a RICS igen intenzív nemzetközi tevékenységet folytat, különösen a poszt  kommunista országokban, így elérte azt, hogy azokban az ingatlanértékelés módszertana és ehhez kapcsolódóan a törvényi szabályozás az angol mintát kövesse. Meg kell jegyezzük, hogy a RICS-nek messze nincs ilyen hatása az EU-ban, ugyanis ott minden egyes országnak megvan a maga fejlődéséből fakadó és a jogrendjéhez illeszkedő gyakorlata és szabályrendszere. Ezzel együtt a nemzetközi pénzügyi rendszer, ezen belül a bankok oldaláról erős az igény az egységes értékelési gyakorlatra. Nem véletlen tehát, hogy a hivatkozott PM rendelet Magyarországon is megjelent és arra a RICS befolyást gyakorolt.

 

Így eshetett meg az, hogy olyan feltételt szab a rendelet, ami ellentétes a magyar jogrendszerrel, ugyanis egy-egy adásvételi szerződés lényegi adatait az üzleti titok és a személyiségi jogok védik. Nem tartozik az senkire, hogy például az én lakásomon van-e zálogjog bejegyezve és az milyen összegű.  Ezekkel az információkkal bizony keményen vissza is lehet élni, ahogy azt a lakásmaffiás jelenségek mutatják is. Tehát hazánkban egyeseknek az az illúziója, hogy balkáni módon olyan rendeleteket hozzanak, ami kötelezi az illetékhivatalokat, avagy a földhivatalokat egy ilyen jellegű adatbázis felállítására és ahhoz nyilvános, avagy csak bizonyos feltételek melletti hozzáférésre illúzió volt, már 1997-ben is. Arról nem is szólva, hogy az adásvételi szerződések egy sor olyan adatot nem tartalmaznak, ami az érték megállapításához fontos lehet. Például a lakás megtekintett állapotáról szólnak és nem a műszaki állapotáról. Szó nincs benne arról mikor épült a ház és így tovább.

Magyarul ez azt jelenti, hogy az önmagában megfelelő adatokhoz ezen az úton nem lehet hozzáférni.

Ott lebegett továbbra az illúzió, hogy akkor a nagy irodák önmagukban elégnek bizonyulnak arra, hogy egy-egy térség úgynevezett összehasonlító adatainak a forrásai lehetnek. Nos erre nézve bizonyítottuk az Ajánlás fejezetben, hogy nincs – mert nem is lehet – olyai iroda, mely önmagában kellő számú úgynevezett összehasonlító adattal rendelkezzen, az irodák pedig azt a keveset sem ( a piac 5-10 %-a) adják össze egy  közös adattárba, amivel rendelkeznek.

 

Ez a helyzet és az ellenőrzés hiánya ahhoz a gyakorlathoz vezetett, hogy az értékelők fals, kamu avagy véletlenszerűen kiválasztott kínálati ajánlatok adatai alapján értékelnek. Miután igen nehezen hozzáférhető az ilyen típusú adat, ezáltal általában meg is elégednek – ha egyáltalán sikerül beszerezni – összesen hárommal. Ebből képezik a fajlagos alapértéket.

 

1. számú melléklet a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelethez

Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik.

A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései:

1. Az alaphalmaz kiválasztása.

2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése.

3. Fajlagos alapérték meghatározása.

4. Értékmódosító tényezők elemzése.

5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása.

6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként.

1. Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni.

2. Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismernie, és ezeket egyenként kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni.

Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni.

3. Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre (négyzetméterre) vetítve, de egyes esetekben más volumen-mérőszámok vagy kapacitási számok (tanterem, kórházi ágy, szállodai ágy stb.) is alkalmazhatóak.

4. A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiakat minden esetben vizsgálni kell:

4.1. Műszaki szempontok:

- károsodások,

- kivitelezési hibák,

- alapterületek: bruttó és nettó területek (lásd 5. számú melléklet) megszokottól eltérő nagysága,

- alapozás módja,

- fő teherhordó szerkezetek megoldásai,

- közbenső és zárófödémek megoldásai,

- tetőszerkezet kialakítása,

- határoló szerkezetek és nyílászárók,

- burkolatok minősége, értéke,

- szakipari munkák,

- épületgépészet, felszereltség, minőség, szolgáltatások,

- épülettartozékok.

4.2. Építészeti szempontok:

- felépítmény célja,

- helyiségek száma,

- belső elrendezés,

- komfortfokozat,

- műemléki védettség,

- vízbázisvédelmi védőövezet,

- egyéb építészeti előírások.

4.3. Használati szempontok:

- építés, felújítás éve,

- komolyabb káresemények,

- karbantartás helyzete,

- üzemeltetés,

- rendeltetésszerű használat.

4.4. Telekadottságok

- telek alakja,

- tájolás,

- lejtés,

- építési lehetőség (beépíthető terület, megengedett építménymagasság stb.),

- talajtani viszonyok,

- növényzet,

- telek tartozékai.

4.5. Infrastruktúra:

- villany,

- víz,

- gázellátás,

- csatorna (felszíni és szennyvíz),

- szemétszállítás,

- közlekedés (tömegközlekedés, megállók, útburkolat),

- megközelíthetőség,

- ellátás, távolság alap- és középszintű ellátási központoktól,

- oktatási intézmények,

- szabadidős létesítmények,

- telekommunikáció.

4.6. Környezeti szempontok:

- szomszédok és szomszédos létesítmények,

- övezet,

- kilátás, panoráma,

- szennyező források, környezeti ártalmak.

4.7. Alternatív hasznosítás szempontjai:

- funkcióváltásra való alkalmasság,

- átépíthetőség, megoszthatóság, bővíthetőség.

4.8. Jogi szempontok, hatósági szabályozás:

- tulajdonviszonyok rendezettsége,

- osztott tulajdon, résztulajdon,

- kapcsolódó jogok (zálogjog, használati jog stb.),

- az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett és be nem jegyzett egyéb jogok és tények,

- OÉSZ és a helyi építési szabályozás.

5. A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket.

6. Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene, kapacitása) szorzataként kell megállapítani.

Egyes esetekben, amikor megfelelő, az egész ingatlanra vonatkozó összehasonlító adat nem áll rendelkezésre, a fenti módszer ingatlanrészenkénti alkalmazása külön-külön is megengedett. Ilyen lehet például az ipartelep, ahol a földterület és a felépítmények külön is értékelhetőek.

A hitelbiztosítéki érték megállapításnál alkalmazott különleges megkötések:

Az értékmódosító tényezők értéknövelő hatása csak a fajlagos alapérték 20%-os mértékéig vehető figyelembe a hitelbiztosítéki érték megállapítása során.

 

 

Ad.1. Miután a hazai gyakorlatban az ingatlanirodák között a piaci forgalom alig 5-10%-a oszlik meg, az is sok iroda között, egy-egy iroda nem rendelkezik az értékeléshez előírt már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek áraival. Az irodák által használt ingatlanközvetítői adatbankok sem rendelkeznek a megkötött ügyletekre vonatkozó adatokkal, ugyanis az ügyletek egy igen jelentős hányadában nem azonos a vételár a szerződésbe kerülő összeggel egyfelől, másfelől az ingatlanirodák között nagy a verseny, sokan vannak a piacon, így az egy-egy irodára eső bevétel igen alacsony, mely arra hajlamosítja az irodák egy részét, hogy ne minden ügyletüket könyveljék.

Ez azt jelenti, hogy Magyarországon az ingatlan irodák - akár közvetítő, akár forgalmazó, ahogy az Angliában van - nem képesek az ingatlan-értékeléshez szükséges adatok forrásaivá válni.

 

Nem következett be – és most már a közeljövőben nem is fog bekövetkezni – az a fázis, amikor tartós időn keresztül a piac szabályozta magát és kialakult a működő ingatlanirodák hálózata. Bizony ugyanabba a folyóba már nem lehet belépni. Míg az USA-ban és Angliában az ügyletek 95 %-át az irodák kötik, addig Magyarországon ez 5 %-ra tehető. Tehát éppen fordított az arány. Magyarországon továbbá az 1980-as évek közepétől a hirdetési piacon a pártlapok hirdetési rovatainak piacára magántőkére alapuló (illetve már a legelején privatizált) regionális hirdetési szolgáltatók léptek és információterítési hatékonyságukkal ma is, és vélhetően a jövőben is uralják az ajánlat közzé tétel funkcióját. Az eladók tehát elsőként nem az ingatlanirodába mennek, hanem a hirdetési irodákban. A tapasztalat az, hogy a piacképes ingatlanok 95 %-a el is kel ingatlanközvetítő nélkül. Az ingatlanirodákba többnyire a nagyobb értékű, lassabban értékesíthető ingatlanok, továbbá azok kerülnek, ahol az eladó a piaci árnál magasabb árban reménykedik és megunta a hirdetésre kidobott pénz. Ezt jól mutatja ez a kimutatás:

 

IRSZ

 

Ajánlat db

Átlag eFt/m2

Minimum eFt/m2

Maximum eFt/m2

Index

1011

OriGo

19

343,5

215,686

500

1,23

TERINFO

21

280

175

386

1012

OriGo

24

309,0

227,8

433,3

1,22

TERINFO

 
Önkormányzatok
 
Ingatlan nyílvántartás
 
Mértékegységek,átváltások
 
Termőföld
 
Szövetségek
 
Térképek
 
Ajánlott oldalak
 
Oktatás
 
Bejelentkezés
Felhasználónév:

Jelszó:
SúgóSúgó
Regisztráció
Elfelejtettem a jelszót
 
Óra
 
Naptár
2017. Augusztus
HKSCPSV
31
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
01
02
03
<<   >>
 

A csillagjövõ asztrológia,nagyon sok olvasmányt,ezoterikus,témákat,szoftvereket és óriási nyári akciókat ajánl, NEKED!    *****    Egy blog rólam, velem, mert szeretek ide írni. Ðzsí. *** Augusztus 25-én PlayDay, azaz játéknap sok-sok nyereménnyel! :)    *****    Tudod hol van és mit jelent a horoszkópodban a Felszálló holdcsomópont? A Chiron? A Lilith? Én megmondom.Látogass meg!    *****    Gyere és nézd meg a lovas és állatos blogom.Különbözõ érdekes történetekkel és sok friss blogbejegyzéssel.Jó nézelõdést!    *****    Ünnepi minijáték vár rád! Kattanj rá, küldd be a megoldást, és NYERJ! =)    *****    Az ASZTRO-suli mindenkit Szeretettel vár. Tanuld meg az asztrológiát a saját horoszkópod elemzésével -TELJESEN INGYEN!    *****    A csillagjövõ asztrológia portálon akció! Születési horoszkóp + 3 év elõrejelzés + Párkapcsolati elemzés 2000 Ft. katt!    *****    Szereted a humort, jó zenéket? Szeretnél ilyen mûsorban részt venni? Keress oldalamon!    *****    "Revealing the truth is like setting a match on fire. It can bring light or set your world on fire." | PROJECT D.C.    *****    PROJECT DC egy futurisztikus-disztópikus SZEREPJÁTÉK! Bármikor szívesen látjuk a csatlakozókat!    *****    Ne maradj le semmirõl, értesülj elsõ kézbõl a Selena Gomezzel kapcsolatos hírekrõl! Hat éve várja a látogatókat az oldal    *****    Református exmisszus-gyakornok, jégkorong, izomautók, rap zene. Igen, ez mind én vagyok! Hogyan? Nézz be és megtudod! :)    *****    Szeretsz írni? Lenne egy jó témád, amit megosztanál másokkal? Akkor kattints, és nyerj egy vendégposztot nálam! :)    *****    Kedveled Ian Somerhaldert? Odáig vagy a szépséges színésznõért, Nina Dobrevért? Kattints! Nem csak TVD rajongóknak!    *****    Szeretsz filmet nézni? Akkor itt a helyed! Nézz filmet facebook messengeren. Klikk ide!!!!    *****    MAYFLOWER / egy májusban született lány blogja / MAYFLOWER / egy májusban született lány blogja / MAYFLOWER    *****    DESIGN KÉSZÍTÕT KERESEK! 100 KREDIT ÉS MEGJELENÉS JÁR ÉRTE! DESIGN KÉSZÍTÕT KERESEK! 100 KREDIT ÉS MEGJELENÉS JÁR ÉRTE!    *****    ***Egy blog. Egy lány. Egy élet.*** Ðzsí blogol. *G-PORTÁL KÖZÖSSÉGMENTÉS ugyanitt. Ha hiányzik a régi közösség.*BLOG***    *****    Furry Fandom | Antropomorf Állatok | Furry Fandom | Antropomorf Állatok | Furry Fandom | Antropomorf Állatok    *****    Nézz filmet facebook messengeren!!!! Klikk! Klikk!