Ingatlan értékbecslés
Névjegy

Kecskeméti Sándor

   ingatlan értékbecslő

 

a Képesített Ingatlanvagyon értékelők Országos Szövetségének alelnöke PSZÁF -nál regisztrált szakértő

névjegyzéki szám. 147.

Miskolc

Megoldás Ingatlancentrum

  Mobil telefon:

        70-2424 820         

E-mail: kecskemeti@chello.hu

      Megbízási területek :  BAZ. Megye valamint Bp.

 
Kecskeméti Sándor
 
Illetékhivatalok
 
Cégbíróságok
 
APEH
 
Okmányirodák
 
Földhivatalok
 
Földmérés
 
Borsodi települések
 
Ingatlan Közvetítő
 
Kapcsolódó hírek
Kapcsolódó hírek : Ingatlanforgalmazásban előforduló alapfogalmak

Ingatlanforgalmazásban előforduló alapfogalmak

  2005.09.24. 08:56

Nagyon hasznos tudnivalók !

 

Tulajdonjog fenntartása

vissza az elejére

Az eladó tulajdonjogát írásban, a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntarthatja. A vételárhátralék megfizetésével egyidejűleg az eladó köteles - külön nyilatkozattal - a vevő tulajdonszerzéséhez hozzájárulni.

  
Birtokbaadás

vissza az elejére

Beköltözési idő, mely többnyire együtt jár a tulajdonjog átruházási nyilatkozattal.
 
Közös tulajdon

vissza az elejére

Közös tulajdonról van szó, ha a tulajdonjog ugyanazon az ingatlanon, meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg. A tulajdonostársak mindegyike jogosult az ingatlan birtoklására és használatára. Az ingatlan hasznai a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illetik meg; ilyen arányban terhelik őket a fenntartással járó és az ingatlannal kapcsolatos egyéb kiadások, a közös tulajdoni viszonyból eredő kötelezettségek, és ugyanilyen arányban viselik az ingatlanban beállott kárt is. Saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs szabadon rendelkezhet, a többi tulajdonostársat azonban harmadik személyekkel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg.

  
Előleg

vissza az elejére

Az előleget (vételárrészletet) a teljes vételárba be kell számítani, s amennyiben a szerződés utóbb mégis meghiúsul a már megfizetett előleg visszajár.

  
Foglaló

vissza az elejére

A teljesítés meghiúsulása esetén, a meghiúsulásért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszatéríteni.

  
Jelzálogjog

vissza az elejére

A zálogjog olyan, a szerződést biztosító mellékkötelezettség, amely alapján a jogosult a pénzbeli követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít.

  
Elidegenítési és terhelési tilalom

vissza az elejére

Az elidegenítési és terhelési tilalom a tulajdonnal való rendelkezés jogát korlátozza. A tilalom alapján nem lehet az ingatlan tulajdonjogát másra átruházni, az ingatlant megterhelni, vagy biztosítékul felajánlani. Az elidegenítési és terhelési tilalom jogszabályon, bírósági határozaton és szerződésen alapulhat, célja, hogy más személynek az ingatlannal kapcsolatos valamely jogát (pl. jelzálogjog, vételi jog, öröklési szerződés) biztosítsa.

 
Telki szolgalom

vissza az elejére

Telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja

   
Széljegy

vissza az elejére

A tulajdoni lapon feltüntetett széljegy a bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja.

  
Ingatlan

vissza az elejére

Ingatlannak tekinti a jogirodalom azokat a dolgokat, amelyek az egyik helyről a másikra az állag sérelme nélkül nem helyezhetők át. Az ingatlanok kapcsán a Ptk. a földről, telekről és az épületről, beszél.

  
Ingó dolgok

vissza az elejére

Ingó dolognak tekinti a jogirodalom azokat a dolgokat, amelyek az állag sérelme nélkül az egyik helyről a másikra áthelyezhetők.

  
Hagyaték

vissza az elejére

A hagyaték az elhunyt embernek (örökhagyónak) a vagyona, amely a halálával az örökösökre száll át. A hagyatékba tartoznak az örökhagyót megillető, pénzben kifejezhető értékkel bíró jogok és kötelezettségek.

 
Kötelesrész

vissza az elejére

A Kötelesrész az elhunyt legközelebbi hozzátartozói számára meghatározott mértékű részesedést biztosít akkor is, ha az örökhagyó élők közötti jogügylettel vagy végintézkedéssel vagyonát, vagy annak túlnyomó részét más személy (személyek) részére juttatta.

 
Kötelesrészre jogosultak

vissza az elejére

Kötelesrész illeti meg az örökhagyó leszármazóját, házastársát, továbbá szülőjét, ha az örökhagyónak törvényes örököse, vagy végintézkedés hiányában az lenne. Kötelesrész címén a leszármazót és a szülőt annak fele illeti, ami neki törvényes örökösként jutna. Ha a házastársat, mint törvényes örököst haszonélvezeti jog illetné meg, az ő kötelesrésze a haszonélvezeti jog korlátozott mértéke. Abban az esetben azonban, amikor a házastárs törvényes örökösként nem haszonélvezetet örökölne, kötelesrészül őt is a törvényes örökrészének a fele illeti meg.

 
Vagyoni értékű jog

vissza az elejére

Vagyoni értékű jognak tekinthetők a pénzben kifejezhető értékkel bíró jogok. ( tartós földhasználat, haszonélvezeti, használati jog, bérleti jog, telki szolgalom, üdülőhasználati jog)

 
Haszonélvezet

vissza az elejére

Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, és hasznait szedheti.

 
Használat

vissza az elejére

A használat jogánál fogva a jogosult a dolgot a saját, valamint együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja, és hasznait szedheti. A használat jogának gyakorlása másnak nem engedhető át. A használat joga személyhez kötött, korlátozott jog.

 
Kiszabás

vissza az elejére

Az illetékekről szóló törvény szabályai szerint kiszabás alapján pénzzel kell megfizetni a vagyonszerzési illetéket (ideértve az illetékelőleget is, meghatározott esetben az eljárási illetéket, valamint a bélyeges űrlappal vagy illetékbélyeggel megfizetni elmulasztott illetéket). Kiszabás esetén az illeték összegét a rendelkezésre álló adatok alapján az illetékhivatal állapítja meg. Az illetékelőleg és az illeték összegét (ideértve a mulasztási bírságot és az ingatlan-nyilvántartási eljárás illetékét is) az illetékhivatal fizetési meghagyásban közli.
Az illeték alapjául szolgáló értéket az illetékfizetésre köteles fél jelenti be a jogügylet, hagyaték bejelentésekor vagy az illetékhivatal felhívására.

 
Tisztaérték

vissza az elejére

Az örökség és az ajándék tiszta értéke a megszerzett - illetékfizetési kötelezettség alá eső - vagyon csökkentett forgalmi értéke. A tiszta érték kiszámításánál a megszerzett vagyon forgalmi értékéből le kell vonni a hagyatékot terhelő tartozást, illetőleg az ajándékot terhelő adósság és az egyéb teher értékének egy-egy örökösre, illetőleg megajándékozottra eső részét.

 
Haszonélvezeti, használati érték

vissza az elejére

Ha a haszonélvezeti, használati jog a jogosult életének idejére terjed, annak értékét az illető személy életkorához képest a következő módon kell megállapítani: ha a vagyoni értékű jog jogosultja 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese, ha 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa, ha 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa, ha 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese. A vagyoni értékű jogok egyévi értékéül az ezzel terhelt dolog - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének 1/20-ad részét kell tekinteni. A meghatározott időre szóló haszonélvezet, használati jog értéke az egyévi érték és a kikötött évek szorzata. A jog így számított értéke azonban nem haladhatja meg az egyévi érték 20-szorosát, illetve természetes személy javára kikötött haszonélvezet, használat joga esetén az egyévi értéknek a fentiek szerint meghatározott életkor szerinti többszörösét.

 
Adásvétel

vissza az elejére

Az eladó fő kötelezettségei: az ingatlan tulajdonjogának átruházása, és az ingatlan birtokba adása a vevőnek. A vevő ezzel szemben a dolog átvételére, és vételár megfizetésére köteles. Csak az írásba foglalt adásvételi szerződés tekinthető érvényesnek, mely közjegyző vagy ügyvéd jegyzett.

 
Csere

vissza az elejére

A csereszerződésben a felek az ingatlanok tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, azaz mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása, és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében. A csereszerződés annyiban különbözik az adásvételtől, hogy a tulajdonjog átruházásáért ellenszolgáltatásként egyik vevő sem vételárat fizet, hanem a saját tulajdonjogának átruházását vállalja

 
Öröklés

vissza az elejére

Az öröklésnek két fajtáját különböztethetjük meg. Végintézkedés hiányában a törvényes öröklés szabályait kell alkalmazni. Ennek alapján - az alábbi sorrendben - az elhalt személy leszármazói, házastársa, ezek hiányában pedig a felmenői örökölnek. Ha az örökhagyó után leszármazók és túlélő házastárs is marad, az ingatlan tulajdonjogát a leszármazó (k) öröklik, a házastárs pedig - özvegyi joga alapján - holtig tartó haszonélvezetre jogosult. (Az özvegyet megillető haszonélvezeti jog újabb házasságkötéssel megszűnik!) Az örökhagyó végintézkedése alapján, a törvényes öröklés szabályaitól eltérően lehet a hagyaték - így a hagyatékba tartozó ingatlan - jogi sorsát rendezni.

 
Ajándékozás

vissza az elejére

Az ajándékozási szerződésben megajándékozott ingyenesen - ellenérték fizetése nélkül - szerez tulajdont. Ingatlan ajándékozása esetén a szerződést írásba kell foglalni, s a tulajdonszerzéshez - az adásvételhez hasonlóan - ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges. Ezért a szerződésnek tartalmaznia kell azokat a kellékeket, amelyeket az ingatlan-nyilvántartási törvény a bejegyzésre alkalmas okiratokra előír. Célszerű utalni a felek között fennálló esetleges rokonsági kapcsolatra is, mert ez a tény az illeték mértékét befolyásolja.

 
Öröklési, ajándékozási illeték

vissza az elejére

Ingatlan (lakás kivételével) öröklése, ajándékozása esetén az illetéket az ingatlan tiszta értéke után kell megfizetni. Az illetéket kiszabás alapján az örökös/megajándékozott fizeti meg pénzben.

 
Az illeték mértéke

vissza az elejére

Lakástulajdon öröklése, ajándékozása esetén az illetéket a lakástulajdonnak az illetékekről szóló törvény szerint számított tiszta értéke után kell megfizetni kiszabás alapján pénzben. Az illeték megfizetésére a szerző fél köteles.
I. csoport az örökhagyó/ajándékozó gyermeke, házastársa, szülője, valamint a háztartásban eltartott szülő nélküli unokája terhére (az örökbefogadott, a mostoha- és nevelt gyermek a vér szerinti gyermekkel, az örökbe- fogadó, a mostoha- és nevelőszülő a vér szerinti szülővel esik egy tekintet alá) öröklésnél 2,5% ajándékozásnál 5%
II. csoport az örökhagyó/ajándékozó I. csoportba nem tartozó unokája, nagyszülője, testvére terhére öröklésnél 4% ajándékozásnál 8 %
III. csoport minden más örökös/megajándékozott terhére öröklésnél 5% ajándékozásnál 10%

 
Visszterhes vagyonátruházási illeték ingatlannál

vissza az elejére

Az illetéket a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke, tartási, életjáradéki, vagy öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzés esetén pedig a megszerzett vagyon forgalmi értéke után kell kiszabás alapján pénzzel megfizetni. Az illeték mértéke (lakás kivételével) 10 %.

  
Lakástulajdon szerzése esetén a vagyonátruházási illeték

vissza az elejére

Alapja a lakástulajdon forgalmi értéke. Az illeték mértéke - lakásonként - 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 6%

 
Személyi jövedelemadó

vissza az elejére

Az ingatlan és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem után a magánszemélyeknek személyi jövedelemadót kell fizetniük. Az átruházásból származó jövedelem külön adózó jövedelemnek minősül. Az adó mértéke ebben az esetben 20 %.

 
Kiegészítő kamattámogatás

vissza az elejére

Az új lakás építéséhez, illetve vásárlásához felvett hitelintézeti kölcsön kamatának csökkentéséhez igényelhető, ha az építési költségek (a telekár nélkül), illetve a vételár nem haladják meg a 30 millió forintot, s az igénylő magyar házaspár vagy gyermekét (gyermekeit) egyedül nevelő személy. 2001. augusztus 1-jétől nem akadálya a támogatás igénylésének, ha a házasfelek egyike devizakülföldi, vagy a gyermekét egyedül nevelő személy devizakülföldi.
Kiegészítő kamattámogatás maximum 10 millió forint hitel törlesztéséhez vehető igénybe, legfeljebb 20 évre (függetlenül a hitel eredeti futamidejétől). A támogatás összege az állampapírok referencia hozamaihoz igazodik, annak 4 százalékponttal csökkentett mértéke. Lehetőség van arra is, hogy a hitelt jelzáloglevél alapján támogatott forrásból (jelzáloghitelként) nyújtsák. Ilyenkor a támogatás az állampapír hozam 3,5 százalékponttal csökkentett mértéke. A támogatott kölcsön adósának törlesztési terheit csökkentő kamattámogatás havi összege legfeljebb az üzleti év kezdetekor fennálló, még esedékessé nem vált tőketartozás után számított összeg 1/12-ed része. A kiegészítő kamattámogatás következtében lehetővé válik, hogy az adós legfeljebb 6%-os kamat mellett jusson hitelhez. Azáltal, hogy az állami támogatás futamidejét az eredeti 10 évről 20 évre növelték, az adósok havi törlesztőrészlete csökken. A 2001. augusztus 1-jén már fennálló, eredetileg 10 éves futamidőt meghaladó kölcsönök esetén a kamattámogatás időtartamát automatikusan fel kell emelni. Az eredetileg 10 évet meg nem haladó kölcsönöknél pedig lehetőség van a futamidő meghosszabbítására, ehhez azonban a felek kölcsönös megállapodására van szükség.
Bármelyik lakossági bankműveletekkel foglalkozó hitelintézetnél igényelhető a kiegészítő kamattámogatásos hitel, amelyik foglalkozik lakásfinanszírozással. A folyósító bank állapítja meg a hitelbírálat rendjét, a csatolandó dokumentumok jegyzékét.

 
Lakásépítési (-vásárlási) kedvezmény (szocpol)

vissza az elejére

Új lakás építéséhez vehető igénybe. Az értékesítés céljára épített, építtetett új lakás megvásárlásához ugyancsak felvehető a szocpol, ha az egyéb feltételek teljesülnek. A lakásépítési kedvezmény vissza nem térítendő támogatás, amely csak egyszer vehető igénybe. Aki egyszer részesült már lakásépítési kedvezményben, annak többé már nem jár.

 
Jelzáloglevéllel finanszírozott hitelek kamattámogatása

vissza az elejére

A jelzáloghitelek kamatterheinek enyhítésére az állam a hitelek forrásául szolgáló jelzáloglevelek kamatához támogatást nyújt a hitelintézeteknek, közvetve pedig a hitelfelvevőknek. A támogatás beépül a kamatokba, tehát az adósoknak csak a támogatással csökkentett kamatokat kell megfizetniük.

 
Foglaló

vissza az elejére

• Az ingatlan megvásárlása általában nem kis beruházás, és viszonylag kevés esetben fizet a vevő azonnal készpénzben. Leggyakrabban foglalót ad, majd meghatározott ütem szerint kifizeti a vételárat.
• A foglaló a szerződést biztosító mellékkötelezettség, amely a szerződés beteljesedését szolgálja. A szerződést biztosító mellékkötelezettség szerepe a szerződés szankcionálására szolgál azzal, hogy a szerződést megszegő felet valamilyen anyagi hátránnyal sújtja.
• A foglalót a vevő adja a szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül. A foglalót ténylegesen át kell adni a szerződés megkötésekor. Az átadott pénzösszeg foglaló jellegét a szerződésben ki kell emelni, és pontosan meg kell nevezni, a foglaló jellegnek a szerződésből egyértelműen ki kell tűnni.

A foglalónak hármas joghatása van:
A szerződés megkötésének jele.

  • Biztosíték, visszatart a szerződésszegéstől. éppen ezért az összege olyan nagyságú legyen, ami komoly hátrányt jelent a szerződést szegő félnek. A foglaló összege a felek szabad megegyezésének függvénye, általában a vételár 5-30 %- a között mozog.

  • Kárátalány szerepét is betölti, mivel felmenti a nem vétkes felet a szerződés meghiúsulásából eredő kárának bizonyítása alól. Ha a szerződést teljesítik a foglalót a vételárba be kell számítani. Ha a szerződés a vásárló hibájából hiúsul meg, (akkor a teljesítés meghiúsulásáért) az adott foglalót elveszíti. Ha a szerződés az eladó hibájából hiúsul meg, úgy a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni.

  • A foglalóról szóló kitételek az adásvételben kell feltüntetni, melyből ki kell tűnnie a vételárnak, a foglaló összegének, és a visszatartott összeg dátumának, amely egyben a (birtokbavétel) beköltözés, azaz kulcsátadás napja is szokott lenni. Ha netán a foglaló nem a szerződésben (vagy előszerződésben), azaz ügyvédi közreműködés nélkül rögzítik, úgy ne feledkezzenek az eladó és vevő aláírásán kívül a magánokirat hitelességét biztosító két tanú aláírásáról sem.

Ha a szerződés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem, vagy mindkét fél felelős, akkora foglaló visszajár. Visszajár a foglaló akkor is, ha felek a szerződést közös megegyezéssel felbontják.
 

Előleg

vissza az elejére

A foglalóval ellentétben az előleg nem szerződést biztosító mellékkötelezettség, hanem előre fizetés. Bizonyos súlya ennek is van, de mivel nem tartozik hozzá szankció, ez inkább jelképes értékű. Nem sokkal ér többet, min a szóbeli ígéret.

A szerződés meghiúsulása esetén az előleg teljes összege visszajár.
Tehát a szerződés megkötésekor a későbbi viták és félreértések elkerülése érdekében, célszerű pontosan és egyértelműen meghatározni mikor esik szó előlegről és mikor foglalóról.

 
 

Bővebben a személyi jövedelemadóról

 

vissza az elejére

A személyi jövedelemadó törvény szerint ingatlannak minősül a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog, tehát ingatlan jellemzően a termőföld, a telek, az építmény, az épület. Az ingatlan értékesítésekor keletkező jövedelem után 20 % személyi jövedelemadót kell fizetni.

  • Az ingatlan átruházásából származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést a földhivatalhoz benyújtották.

  • Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem meghatározásának kiindulópontja a bevétel, amely az adásvételi szerződésben feltüntetett összeg, de ha az ingatlan elidegenítéséhez bírósági határozat kapcsolódik, akkor a bevétel az e határozatban megállapított érték.

  • Az adótörvény szerint az ingatlanok cseréje olyannak számít, mintha a cserepartnerek adásvételi szerződést kötöttek volna, ilyenkor az ingatlanértékesítés bevételének a csereszerződésben feltüntetett értéket kell tekinteni.

  • Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet úgy kell meghatározni, hogy a bevételből le kell vonni azokat a kiadásokat, amelyek az eladott ingatlannal összefüggésben az eladónál felmerültek. Így levonható a megszerzésre fordított összeg, levonható az ingatlan megszerzésével kapcsolatos kiadás, például megfizetett illeték, az eladásra kerülő ingatlanon elvégzett értéknövelő beruházás költsége és az ingatlan eladásával kapcsolatosan felmerült kiadás, például a hirdetések díja.

  • Fontos szabály, hogy a jövedelem meghatározásánál nem lehet figyelembe venni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély valamely tevékenységéből származó bevételével szemben korábban már költségként elszámolt.

 
Mi tekinthető jövedelemnek?

vissza az elejére

Az ingatlanért, (a vagyoni értékű jogért) kapott összeg 25 százalékát kell jövedelemnek tekinteni abban az esetben, ha a megszerzésre fordított összeg bármely ok miatt nem állapítható meg.
Fontos új szabály, hogy az öt évnél régebben vásárolt ingatlan átruházása esetén a kiadásokkal csökkentett bevételt a szerzési idő függvényében mérsékelni kell. Ha az eladott ingatlant a magánszemély az eladástól számított hatodik évben szerezte, akkor a jövedelmet 10 százalékkal csökkentheti. Ez a százalékos mérték évenkénti 10 % ponttal nő, így ha az ingatlan átruházása a szerződést követő tizenötödik évben vagy később történik, nincs adófizetési kötelezettség.
Vásárolt lakótelekre épített ház esetében szerzési időpontnak a lakótelek szerzésének időpontját kell figyelembe venni, akkor is, ha esetleg évek múltán történt az épület felépítése. Örökölt ingatlan esetében a szerzés időpontja az örökség megnyíltának napja.
A jövedelmet terhelő adót a magánszemélynek a jövedelem megszerzésének évéről szóló adóbevallásában kell feltüntetnie és megfizetnie. A jövedelem megszerzésének időpontja az a nap, amely napon az érvényes adásvételi szerződést a földhivatalhoz benyújtották.
A vagyonátruházásból származó jövedelem adómentesen használható fel lakáscélra oly módon, hogy ha a lakáscélú felhasználás a jövedelem megszerzését megelőzően 6 hónapon belül vagy az adóbevallás benyújtásáig megvalósul, akkor a lakáscélra fordított jövedelem utáni adót nem kell megfizetni. Ha azonban az újabb lakás megszerzése túlnyúlik az adóbevallás határidején, akkor az adót meg kell fizetni, de ha a jövedelem megszerzésétől számított 48 hónapon belül megtörténik a lakáscélú felhasználás, akkor a felhasznált jövedelem adója visszaigényelhető.
Ingatlan értékesítése esetén akkor is kell adóbevallást adni, ha a magánszemély a jövedelmét az adóbevallás benyújtásáig lakáscélra felhasználta. Ekkor a felhasználást igazoló bizonylatok másolatát külön levélben kell megküldeni az adóhatósághoz. Ha az adót megfizették, de a határidőn (48 hónap) belül megtörténik a lakáscélú felhasználás, akkor azt levélben kell jelenteni az adóhatóságnak és az igazolásokat be kell küldeni, kérve a felhasznált jövedelemre jutó adó visszautalását, ehhez nem kell megvárni az adóbevallást.
A lakás vásárlását, haszonélvezeti jogának megszerzését a földhivatalhoz iktatott szerződés másolatával kell igazolni. Ha az ingatlanértékesítés jövedelmét a magánszemély lakásépítésre vagy bővítésre fordítja, akkora használatbavételi engedély és az összeg felhasználását igazoló számlák másolatát kell az adóhatósághoz beküldeni. Ha a jövedelmet hozzátartozó részére használták fel, a rokonsági fokot is igazolni kell.
A lakásszerzés kedvezménye csak akkor lesz végleges, ha az ily módon szerzett ingatlant öt évig megtartják. Abban az esetben, ha a magánszemély a kedvezménnyel megszerzett ingatlant a szerződéstől számított 60 hónapon belül elidegeníti, akkor a lakásszerzés címén igénybe vett kedvezmény ötszörösét (ha a jövedelem 20 %-al adózott) hozzá kell adni az eladásból származó bevételhez, azaz az elidegenítésből származó jövedelem meghatározásánál figyelembe kell venni azt a jövedelmet, amely után a magánszemély nem fizetett adót, vagy visszakapta azt. Természetesen, ha ezt a jövedelmet ismét lakáscélra fordítják, akkor az adó végleges megfizetése ismét halasztódik.

 
Bővebben az illetékről

vissza az elejére

Lakástulajdon szerzése esetén illetéket kell fizetni. Alapja a forgalmi érték, mértéke pedig lakásonként 4 millió forintig 2 százalék, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 6 százalék.

 
Ingatlan szerzéshez kapcsolódó illetékezés (2004)

vissza az elejére

A teljesség igénye nélkül, az alábbiakban néhány alap információt kaphat az ingatlanszerzéssel, un. Ingatlan vagyonátruházással kapcsolatos illetékek mértékéről
Amennyiben ön ingatlant vásárol, azt, az értékéhez képest illetékfizetési kötelezettség terheli, melynek mértékét a mindenkori hatályos jogszabályok határozzák meg.
Lakástulajdon szerzése esetén illetéket kell fizetni. Alapja a forgalmi érték, mértéke pedig lakásonként 4 millió forintig 2 százalék, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 6 százalék.

 

1. Amennyiben Ön nem adott el semmilyen ingatlant, csak vásárol, akkor a vásárlás teljes értékén kell számolni az illetéket.
Az illeték mértéke:
A vásárolt ingatlan árának
4,0 millió Ft-ig 2% (azaz maximum 80.000,- Ft)
4,0 miilió Ft feletti részre 6%

Például, ha Ön egy...
3,2 milliós ingatlant vásárol, akkor ennek a vételárnak 2%-a 64.000,-Ft
(3.200.000,-Ft x 0,02 = 64.000,-Ft)
18,2 milliós ingatlant vásárol, akkor ...
4,0 millió Ft-ig a 2% azaz 80.000,-Ft
14,2 millió Ft után 6%-a azaz 852.000,- Ft
összesen 932.000,-Ft
(4.000.000,-Ft x 0,02 = 80.000,-Ft
14.200.000,-Ft x 0,06 = 852.000,-Ft)

 

2. Amennyiben Ön eladott, vagy el fog adni egy lakóingatlant 365 napon belül, csak az eladott és a vásárolt ár abszolút értéke után kell számolni az illeték mértékét.
Az illeték mértéke:
A vásárolt/eladott ingatlanok árkülönbségének
4,0 millió Ft-ig 2% (azaz maximum 80.000,- Ft)
4,0 millió Ft feletti részre 6%
Például, ha Ön egy 6 milliós ingatlant adott v. fog eladni +/- 365 napon belül...
2,2 milliós ingatlant vásárol, akkor ennek a vételár különbségnek 2%-a 76.000,-Ft
(6,0 millió - 2,2 millió= 3,8 millió
3.800.000,-Ft x 0,02 = 76.000,-Ft)
18,2 milliós ingatlant vásárol, akkor ennek a vételár különbségnek ...
4,0 millió Ft-ig a 2% azaz 80.000,-Ft
8,2 millió Ft után 6%-a azaz 492.000,- Ft
összesen 572.000,-Ft
(6,0 millió - 18,2 millió= +/-12,2 millió
4.000.000,-Ft x 0,02 = 80.000,-Ft
8.200.000,-Ft x 0,06 = 492.000,-Ft)

 

3. Amennyiben Ön a vásárolt ingatlannak csak 1/2 -d tulajdonosa lesz a
4,0 millió Ft-ig 2% (azaz maximum 80.000,- Ft)
2,0 millió Ft-ig 2% (azaz maximum 40.000,- Ft)
-ra módosul, és a feletti összeg
2,0 millió Ft feletti részre 6%

 

4. AJÁNDÉKOZÁS esetén az illetékek mértéke:
I. II. III.
Szülő-gyerek,
Házastársak között Nagyszülő-unoka,
testvérek között egyéb

LAKÓingatlan 18,0 millió ért.határig 5% 8% 10%
18,0 millió ért.h. felett 8% 10% 21%

EGYÉB ingatlan 18,0 millió ért.határig 11% 15% 21%
18,0 millió ért.h. felett 18% 21% 30%

 

5. ÖRÖKLÉS esetén az illetékek mértéke:
I. II. III.
Szülő-gyerek,
Házastársak között Nagyszülő-unoka,
testvérek között egyéb

LAKÓingatlan 18,0 millió ért.határig 2,5% 6% 8%
18,0 millió ért.h. felett 6% 8% 12%

EGYÉB ingatlan 18,0 millió ért.határig 11% 15% 21%
18,0 millió ért.h. felett 15% 21% 30%

 

Lakástulajdonnak minősül a lakáscéljára létesített és az ingatlan nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel szereplő, vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzátartozó földrészlettel, ugyanígy lakásnak minősül az építési engedély alapján lakóháznak, lakásnak létesülő építmény is, ha annak készültségi foka az 50 % -ot meghaladja.
Nem minősül viszont lakástulajdonnak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség, még akkor sem, ha azt egybeépítették a lakóépülettel, ilyenek például a garázs, műhely, gazdasági épület, üzlet. (ezek illetéke magasabb, általában 10 %) Szintén nem tartozik a lakástulajdon körébe az ingatlan-nyilvántartásban ugyan lakóházként, lakásként szereplő épület, amelyet az illetékkötelezettség keltezését megelőzően már legalább öt éve más célra hasznosítanak.
A vásárolt és eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete az illeték alapja. Aki másik lakástulajdonát a vásárlás időpontjától számítva legfeljebb egy évvel korábban adta el, csak akkor veheti igénybe az előzőekben említett értékkülönbözeti kedvezményt, ha a tulajdonában a vásárolton kívül más lakástulajdon vagy tulajdoni hányad nincs. Ha valaki a vásárlás napjától számított öt éven belül újabb lakást vásárol nem vehető igénybe a kedvezmény.
Lakáseladás és újabb vásárlása esetén a vevő az eladást a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas adásvételi szerződés másolatával, vagy más megfelelő módon köteles igazolni, ezzel egyidejűleg köteles nyilatkozni arról is, hogy a kedvezmények feltételeinek megfelelt.
A törvény szigorúan rendelkezik arra az esetre, ha valaki a kedvezményt jogosulatlanul vette igénybe. Ilyenkor az adott vagyonszerzésre irányadó általános szabályok szerint járó és a kedvezmény illetékalap figyelembevételével előírt illeték különbözetének háromszorosát kell a vagyonszerző terhére pótlólag fizetési kötelezettségként előírni.
A fiatalabb korosztály vonatkozásában kedvezményes illetékfizetési szabályok léptek hatályba. A 35. életévét még be nem töltött személy első lakástulajdonának, tulajdoni hányadának megszerzése estén, az egyébként fizetendő illeték 50 százalékáig, legfeljebb negyvenezer forintig terjedő kedvezményben részesül. Ennek feltétele, hogy az egész lakástulajdon forgalmi értéke ne haladja meg a 8 millió forintot. Résztulajdon szerzése estén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.
Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, vagy lakástulajdonban 50 százalékot elérő tulajdonhányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga.
Az előzőeknél figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérése előtt elidegenítettek.
A kedvezmények feltételeinek fennállásáról a vagyont szerző félnek írásban kell nyilatkoznia. Ha valaki a kedvezmény igénybevételére jogosulatlan volt, az igénybe vett kedvezmény összegének háromszorosát kell a vagyonszerző terhére pótlólag kiróni.
A lakástulajdon megszerzésével kapcsolatban az illetéktörvény bizonyos átmeneti kedvezményeket is alkalmaz. Ám ezek igénybevételét feltételekhez köti.
Ha valaki 1999-ben lakástulajdont vásárol és 1998-ban egy másikat eladott, vagy fordítva: 1998-ban vásárolt és 1999-ben ad el, az a kedvezményekre jogosult. Ennek feltétele, hogy a vagyonszerzés körülményei a rendelkezésben foglalt valamennyi kitételnek megfeleljenek. Lakástulajdon vásárlása esetén, ha a vevő másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett- forgalmi értékének különbözete.
Előfordulhat, hogy a vevő egy éven belül több lakástulajdont vásárol illetve értékesít. Ilyen esetben az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni.
Ha az illetékkülönbözet nagyobb a vásárolt lakástulajdon forgalmi érékénél, az illeték alapja a vásárolt lakástulajdon forgalmi értéke.

 
 

Az ingatlan bérbeadására vonatkozó adózási szabályok

 

vissza az elejére

1. A lakóingatlan bérbeadása és az ÁFA  

A lakóingatlan bérbeadása tárgyi adómentes tevékenység, tehát ÁFÁ-t nem kell felszámolni és befizetni. ÁFÁ-t akkor sem számítunk fel, ha a lakóingatlant iroda céljából bérlik. Mindig az a döntő, hogy mi szerepel a tulajdoni lapon. Ha a tulajdoni lapon az ingatlan “lakóingatlan”-ként van nyilvántartva, akkor bármilyen célú felhasználás esetén a tevékenység tárgyi adómentes.

 
2. A lakóingatlan bérbeadásához szükséges adószám

vissza az elejére

A bérleti szerződésekben szerepel, hogy cégek a bérleti díjat számla ellenében tudják utalni a tulajdonosnak. Tehát a tulajdonosnak a lakhely szerinti APEH hivatalban szükséges egy adószám kiváltása. Ez meghatalmazással is megoldható, szükség van a meghatalmazáson 2 tanú aláírására.
Vigyázni kell az adószám kiváltásánál, hogy nem egyéni vállalkozó lesz a bérbeadó, hanem csak lakóingatlan bérbeadására kéri az adószámot. Ez a tevékenység nem tb köteles.

 
3. A lakóingatlan bérbeadása és az SZJA

vissza az elejére

1999-ben a adótörvény a lakóingatlan bérbeadását a forrásadóra kötelezett tevékenységek közé sorolta. Mit jelent ez?
A bevétel 20 %-át kell személyi jövedelem adóként befizetni, és nem vonódik össze egyéb jövedelmekkel.
Vigyázni kell, hogy bevételnek számít a rezsitérítés is, mert a cégek erről külön számlát kérnek. A javaslat az, hogy a bérleti időszak alatt a rezsi számlákat (telefon, gáz, villany stb) ideiglenesen át kell íratni a bérlő nevére. Ez gyorsan, ingyen megoldható, mellékelni kell a bérleti szerződést.

 
 

Jogi tanácsadás bérleti szerződések kötéséhez

 

vissza az elejére

A bérleti szerződések egyik kényes pontja, ha a bérleti szerződésben foglaltakat a bérlő nem tarja be, nem fizet bérleti díjat és a helyiséget a felmondás ellenére sem hagyja el.
1. Ha nem közjegyző okiratban kötötték a felek a szerződést, akkor a helyiség kiürítése iránt a bérbeadónak pert kell indítania a bérlő ellen, a bérbeadó a bérlőt a helyiség birtokba adására kötelező jogerős bírósági ítélet alapján indított végrehajtási eljárás eredményeképpen juthat a helyiség birtokába.
2. Egyszerűbb a bérbeadó helyzete akkor, ha a felek helyiségbérleti szerződést közjegyző közreműködésével, közjegyzői okiratban kötötték meg. A bérbeadó a szerződést közjegyző útján mondhatja fel, azaz a felmondást közjegyzői okiratban foglaltatta, valamint annak közlésével a közjegyzőt bízta meg.
Ekkor peres eljárásra nincs szükség. A közjegyzői okirat alapján a bérlő a felmondási idő lejártával nyomban a végrehajtás elrendelését kérheti a helyi bíróságtól.
Ide vonatkozó jogszabályok:
PTK bérletre vonatkozó általános szabályok,
A lakások és helyiségek bérletére vonatkozó 1993.évi LXXVIII. törvény,
Polgári Perrendtartás,
Bírósági végrehajtásról szóló törvény,
Bírósági végrehajtói díjszabás 14/1997 (IX,8) IM rendelet,

  

Ki jogosult szocpolra?

 

vissza az elejére

A méltányolható lakásigény nem csak a szobaszámtól, hanem az építési költségtől is függ.

Lakásépítési kedvezményre, közismert nevén szocpolra jogosult, aki a méltányolható lakásigényen belül:

1) új lakást épít,
2) új lakást vásárol,
3) lakását (a tetőtér beépítés kivételével) legalább egy szobával bővíti,
4) tetőteret épít be (csak kettő vagy több gyermeket eltartóknál)
5) lakását legalább egy szobával nagyobbra cseréli (csak három vagy több gyermeket eltartóknál a méltányolható lakásigényen belül)

A szocpol. összege 2004. április 1-jétől az 1) és 2) esetben egy gyermek után 800 ezer forint, két gyermek után 2 millió forint, három gyermek után 3 millió 200 ezer forint, négy gyermek után 4 millió forint, minden további gyermek után gyermekenként 200 ezer forint, a 3) 4) 5) esetben pedig az előző összegeknek a fele. A kedvezmény összege más eltartott családtagok után személyenként 30 ezer forint.

A szocpol. kedvezményt a törlesztés megkezdése után, de még a törlesztési idő alatt született gyermekek után is el lehet számolni a még fennálló tartozások csökkentésére.

A szocpol. kedvezmény az építési költségek vagy a lakás vételár része, s annál a pénzintézetnél lehet igénybe venni, amelyik az építéshez, vásárláshoz hitelt nyújt. E kedvezményt akkor is igénybe lehet venni, ha az építkezéshez, vásárláshoz hitelfelvétel nem kapcsolódik. Ebben az esetben is érvényes az a korlátozás, hogy a kedvezmény összege az eladási ár vagy az építési, bővítési költségek 65%-át nem haladhatja meg.

A gyermekek meglétét az állandó lakhely szerinti önkormányzat jegyzője igazolhatja a bank felé. Kedvezmény azon gyermek után igényelhető, aki után korábban kedvezményt még nem számoltak el.

 

Szocpol megelőlegezése

vissza az elejére

Fiatal, 40 év alatti házaspárok (a házastársak egyike sem töltötte be a 40. életévét) számára két gyermekig az állam megelőlegezi a szocpolt, amennyiben a gyermektelen házaspár 8 éven belül felvállal két gyermeket, illetve az egygyermekes család 4 éven belül vállal még egy gyermeket. Csak egy vagy két gyermek megszületését lehet vállalni.

A fiatal házaspár - megelőlegező kölcsön formájában - csak új lakás építésére és vásárlására veheti igénybe a kedvezményt. A megelőlegezés időtartama alatt a kölcsön után nem kell sem tőkét, sem kamatot fizetni, s e kölcsön igénylése kapcsán sem merül fel költsége a házaspárnak.

Ha a gyermekvállalásra megelőlegezett idő alatt megszületik a gyermek(ek), a megelőlegező hitel teljes összegét a fiatal család helyett az állam fizeti. Ugyanez vonatkozik arra az esetre is, ha a vállalt gyermek(ek) örökbefogadással kerülnek a fiatal házaspárhoz.

Ha nem születik meg a vállalt gyermek, a hitel rendes építési vagy vásárlási kölcsönnek tekintendő, amelynek futamidejébe beleszámítják a vállalt 4, illetve 8 évet is. Kivétel ez alól, ha valamelyik szülő halála, időközbeni legalább 67%-os rokkantsága miatt nem születik meg a gyermek.

 
A méltányolható lakásigény

vissza az elejére

A lakásigény attól méltányolható, hogy a felépítendő, bővítendő vagy a megvásárolni kívánt új lakás szobáinak száma az együttköltöző családtagok, illetve a családban nevelt kiskorú gyerekek száma szerint korlátozott, továbbá az építési költség, illetve a vételár nem haladhatja meg a szobák számához rendelt maximális értéket.

A méltányolható lakásigény mértéke:
- két személyig: egy-három lakószoba,
- három személy esetében: másfél-három és fél lakószoba,
- négy személy esetében: kettő-négy lakószoba.

A számításba vehető személyek száma az együttlakó, fiatal házaspár esetében legfeljebb két vállalt gyermekkel, egygyermekes fiatal házaspárok esetében további egy vállalt gyermekkel megnövelhető.

Az előírás azonban nem csak a szobaszám, hanem építési költség maximális mértékét meghatározza. Így pl. egy 2 gyermekes család 4 szoba esetén vidéken maximum 22,5 millió házat építhet.

 

 
Önkormányzatok
 
Ingatlan nyílvántartás
 
Mértékegységek,átváltások
 
Termőföld
 
Szövetségek
 
Térképek
 
Ajánlott oldalak
 
Oktatás
 
Bejelentkezés
Felhasználónév:

Jelszó:
SúgóSúgó
Regisztráció
Elfelejtettem a jelszót
 
Óra
 
Naptár
2017. Október
HKSCPSV
25
26
27
28
29
30
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
01
02
03
04
<<   >>
 

Csaba blogja - "It's hammertime!"    *****    ~ FBLOG ~ A BARÁTOM VÁLASZTOTT NEKEM RUHÁT! FELVEGYEM, VAGY SE?!!! NAPONTA KREDITKÓDOK A CHATEN! SMINKTESZTEK! ~ FBLOG ~    *****    KÖNYVAJÁNLÓK - ha nem tudod mit olvass, itt találhatsz hozzá inspirációt - BOOKISLAND    *****    ÚJRA NYITVA! ~FBLOG~ ÁLLATKÍSÉRLETEKTÕL MENTES A SMINKED? ~HAMAROSAN KREDIT NYEREMÉNY! TERMÉKTESZTEK!~FBLOG~ÚJRA NYITVA!    *****    Astropapa-iskolája mindenkit szeretettel vár és INGYENES TANÁCSOT AD minden kedves érdeklõdõnek!    *****    Supernatural - ODaát - 13. ÉVad - Extrák - Infók - ÉRdekességek - ODaát - Supernatural - 13.ÉVad - Supernatural - ODaát    *****    A csillagjövõ oldalon,nem csak alacsonyak az árak, hanem a tanácsadás, teljesen ingyenes. Szeretettel várlak minden nap    *****    Új design! Az egyetlen magyar Olicity és a legaktívabb Zöld Íjász rajongói oldala! 6. évad & Arrowverse hírek!    *****    No.1 Christina Aguilera Fan Site - Minden ami X-Tina, minden héten újdonságok! Katt!    *****    TelenovelasWeb - Hírek, képek, videók, saját véleménnyel tarkított bejegyzések telenovellákról és a színészekrõl! Gyere!    *****    Hamarosan olvashatók lesznek az oldalamon az Asztro-tükör asztrológiai írásai, cikkei.    *****    Gesztenye, gesztenye, gesztenye... és egy álmos sün! Gyertek az októberi rétre Mályvával és Pipitérrel! Irány a Mesetár!    *****    Születési,baba,hold horoszkóp,elõrejelzés,párkapcsolati elemzés,fogamzási képlet! Ingyenes tanácsadás!Várlak!Kattints!    *****    Ha te is a letisztult stílus híve vagy, nézz be hozzám! Smink, ruha, kritika //Style and Stuff// Style and Stuff//    *****    MINDEN HÓNAPBAN INGYENES G-PORTÁL SABLON! TELJESEN ÁTSZERKESZTHETÕ A LEGÚJABB KÓDOKKAL! Ne maradj le egyik hónapban sem!    *****    Rendeld meg az asztrológiai csomagok egyikét és teljesen ingyen megbeszélheted velem a kérdéseidet telefonon, skypeon!!!    *****    Nézz filmet messengeren! Ha szereted a filmeket klikk ide! Film!Film!Film!Film!Film!Film!Film!Film!Film!Film! Film!Film!    *****    Nézz filmet messengeren! Ha szereted a filmeket klikk ide! Film!Film!Film!Film!Film!Film!Film!Film!Film!Film!Film!Film!    *****    A CSILLAGJÖVÕ OLDALON RENDKÍVÜLI AKCIÓK,LEHETÕSÉGEK.A MEGRENDELÉSEK UTÁN TELJESEN INGYENES KONZULTÁCIÓ,TANÁCSADÁS.VÁRLAK    *****    Õszi manókalandok a réten! Búcsúztassátok el ti is útra kelõ madarainkat Mályvával és Pipitérrel! Gyertek a Mesetárba!