A bírósági gyakorlatban, ha és amennyiben valamely forgalmi értékelés által szolgáltatott adatok, avagy információkkal kétség merül fel, úgy egy újabb független forgalmi értékelés készülhet. A két értékelés között lényeges különbség adódik, úgy egy harmadik független értékeléssel lezárható a „vita”. Ugyanis a bíró ez esetben  döntési helyzetbe kerül, ugyanis már mérlegelheti az egyes szakvélemények állításait.

Vannak jelenségek, amelyen az ember megütközik, mindaddig, amíg meg nem érti annak mozgató rugóit. Így voltam sokáig azzal a jelenséggel, hogy nyaranta a Balaton melletti településeken a hirdetési feliratok, úgymint szoba avagy ház kiadó, a zöldségesnél a dinnye helyett a melone ára német nyelven voltak láthatók. Ez kifejezetten zavarta identitásomat, nemzeti tudatomat. Sértve éreztem magam azon, hogy itt az én hazámban nem az én nyelvemen zajlik az áruk és a szolgáltatások ismertetése. Mindaddig kifejezetten zavart, amíg egyik ismerősöm görögországi nyaralásáról nem láttam egy fényképet, amelyen viszont ott az áruk és szolgáltatások viszont magyar nyelven voltak kiírva.

Bizony így van ez. Az üzenet a maga célcsoportját kell hogy elérje. Ezért is tekinthető normálisnak az, ha valamely területen kétnyelvű, avagy három nyelvű lakosság él, úgy azok nyelvén  jelenjenek meg a közérdekű feliratok. Ehhez kapcsolódóan visszaemlékezem arra is, hogy egy időben szakmai írásokban, tanulmányokban egyebekben előszeretettel alkalmaztam idegen kifejezéseket, főleg a latin eredetűeket az annak megfelelő magyar kifejezés helyett. Valahogy komolyabban, tudományosabbnak éreztem. (Remélem fokozatosan le tudok jönni erről a „szerről” és jó szívvel ajánlom ugyanezt másoknak is. )

A lakóingatlanok forgalmi értékelésének tömeges igénye egyfelől az 1989-es privatizációval, majd a 2001. évben bevezetett jelzáloghitel intézményének bevezetésével jelent meg hazánkban. Az alkalmazott metodikára nézve pedig lassan jelzáloghitelezés kapcsán bevezetett PM rendeleten alapuló angol gyökerű metodika vált uralkodóvá. Annak ellenére, hogy annak az adat és információ igény korrekt módon teljesíthető lenne akár napjainkban is. Erről a témakörről nem kevés írás jelent meg lapunkon, amely a forgalmi értékelők kiszolgáltatottságát volt hivatott bemutatni. Ebbe a témakörbe most – egyenlőre - nem megyünk bele, hanem inkább felmutatunk egy jelenséget, ami a laikus előtt is rámutat a forgalmi értékelések bizonytalanságainak, azaz esetenként jelentős eltérésének okaira.

Előző elemzésünkben ( Lásd: http://www.ingatlanpiaci.info/tilkcikk050508.htm ) az ingatlanpiaci statisztikai analízis módszerével megvizsgáltuk egy olyan Budapest, VIII. kerületi utca úgynevezett telekértékét, ahol nem hogy telekeladások, de még lakáseladások sem voltam mérhetők. Ilyen problémával nem ritkán találkoznak az értékelők, azaz olyan helyen lévő építményre, avagy telekre kell forgalmi értéket megállapítani, ahol nincs is piaci forgalom. Ezt az igény többnyire a banki jelzáloghitelezés kapcsán merül fel.

Az imént említett példánkban összegzésként megállapítottuk, a kiinduló adatok alapján, hogy a 1088 irányítószám körzetben elhelyezkedő Molnár utca környezetére kétféle telekértéket is értelmezhettünk, attól függően, hogy mely adatok körét vettük az alaphalmaznak.

A fenti összegző táblázatban láthatjuk, hogy egyfelől az alaphalmazt értelmeztük irányítószám körzetre, másfelől az utcák egy csoportjára, amelyekben lakásforgalmat azonosíthattunk. Amint látható az irányítószám körzetre, illetve a az utcacsoportra számított értékek eltérnek. Az úgynevezett „In situ” telekértéknél az eltérés 63,52 %-ra adódott. (Itt az „In situ” kifejezést az állóeszköz-értékelés fogalmai közül emeltük be és a „változatlan állapot” –ra értelmezzük, azaz olyan telekre, ami beépített.)  Ez ugye abból fakadt, hogy az utca környezetéhez olyan területek piaci adatait is hozzávettük, amelyek nem a 1088 körzetben helyezkednek el, azzal együtt közelebb vannak a Múzeum utcához, mint a 1088 irányítószám körzet utcáinak zöme.

Ezen keresztül mutattuk tehát fel azt, mennyire nem minden, hogy az úgynevezett alaphalmazt ( az felhasznált adatok körét) miként értelmezzük. Budapest vonatkozásában ez mutat rá annak a tarthatatlanságára, hogy megfelelőnek fogadjuk el azt a kritériumot, hogy az alaphalmazba rendezésnek elveként a kerület azonosságát elfogadjuk. A rendelkezésre álló adatok és az ebből származó ismereteink alapján bátran állíthatjuk, hogy a egy-egy kerületen felül a négyzetméterárak akár ötszörös eltérést is mutathatnak. Megjegyezzük, hogy ugyanez irányítószám körzet esetében elérheti a háromszoros eltérést is. Az is nyilvánvaló, hogy akár a kínálati ajánlatok adataira, akár a megvalósult ügyletek adataira tekinte, még egy-egy utcán belül is jelentős lehet az eltérés. Erre nézve a hivatkozott írásban ezt a jelenséget is megmutattuk. Emlékeztetőül:

A fenti diagramm a 1088 irányítószám körzet lakóingatlan kínálata négyzetméterárainak az eloszlását ábrázolja. Itt ugye az alaphalmaz, azaz az alapul vett adatok a 1088 körzetből származnak 2005. első negyedévéből.

Most képzeljük el azt a helyzetet, amikor a forgalmi értékelőnek 3-5 olyan megvalósult ügylet adataiból kell kiindulni, amely az értékelendő konkrét ingatlannal egy kategóriába sorolható,  mert ezt írja elő például a bank, illetve a vonatkozó rendelet. Ezek az adatok lényegében törvényesen meg sem szerezhetők, ugyanis az  ingatlan-adásvételi szerződések egyfelől üzleti titkokat, másfelől személyes adatokat is tartalmaznak, így azok kezelésére lényegében maguk az ingatlanirodák, avagy az ügyvédi irodák is korlátozottan jogosultak, harmadik feleknek pedig eleve nem szolgáltathatnak adatokat, avagy ha szolgáltathatnak is azok csakis olyanok lehetnek, amelyek nem hozhatók kapcsolatba magával eladóval és a vevővel.

Annak tehát, hogy az egyes forgalmi értékelések által szolgáltatott információk, konkrétan egy-egy konkrét ingatlanra megállapított értékek jelentősen eltérnek, nem az az oka, hogy a forgalmi értékelő csalnának, hanem az, hogy nem azonos alaphalmazból dolgoznak. És ezen a ponton mutathatunk rá arra a lényeges körülményre, hogy messze nem mindegy az, hogy milyen adatforrásokat használnak.

Nem járunk messze a valóságtól ha azt feltételezzük, hogy nem kizárt a kamu adatok használata sem, miután az értékelés ezen részének az ellenőrzése nem is olyan egyszerű, a banki fedezet ellenőrzésnek sem. Súlyosbítja a helyzetet az is, hogy az egyes bankoknál 2001 év óta összegyűlt ügyleti adatok szintúgy más-és más alaphalmazt képeznek, így az azokra alapozás is más és más értéket hozhat ki.

Mi lenne az ideális?

Az lenne az ideális, ha sikerülne hozzáférhetővé tenni egyfelől az ügyleti adatokat, lehetőleg konkrét ügyletekre nézve és nem csak statisztika formájában (természetesen olyan formában, ami nem teszi lehetővé az eladó és a vevő beazonosítását) illetve a kínálati ajánlatok adatainak is a lehető legszélesebb körének a kezelésére nyílna mód, méghozzá idősoros adatbázisok formájában.

Eltérés mindig lesz

Ez esetben ugyanis az azonos alaphalmazból azonos metodikával dolgozó forgalmi értékelők szakvéleményeiben szereplő forgalmi értékek közötti jelentős eltérés megszűnhetne, bár azonos így sem lehet soha, ugyanis az értékelésnek vannak olyan szubjektív elemei is, nevezetesen az értékcsökkentő és értéknövelő tényezők megállapítása, ami nem teszi lehetővé a számra pontos egyezést.

Nem látjuk a fától az erdőt?

Abban az esetben, amikor megfelelő számú adaton keresztül nem ismerjük magát a piaci forgalmat, azaz gőzünk nincs a szélső értékekről és „találomra” jutottunk úgynevezett összehasonlító adatokhoz, úgy szinte biztos, hogy nem végezhetünk minőségi munkát. Ez a helyzet szerencsére Budapesten 2004. év II. negyedévétől már enyhült, ugyanis a megvalósult ügyletek adataira nézve a Fővárosi Illetékhivatalból aktuálisan kiadják a lakóingatlan-piaci statisztikákat és az hozzáférhető mind az Interneten, mind pedig a nyomtatott sajtóban. Így legalább az átlagos négyzetméterárak megismerhetők, viszont azok szórása továbbra sem.  Ez valamelyest enyhíthető azzal, hogy a kínálati ajánlatok – különféle forrásokból, az ingatlan-adatbankokból – tanulmányozhatók és ezáltal a szórásról is lehetnek fogódzóink, és ha elfogadjuk az a bizonyított tényt, hogy létezik összefüggés a kínálati négyzetméterárak és az ügyleti négyzetméterárak között, úgy már nem is olyan vészes a helyzet. Erre nézve álljon itt az alábbi táblázat:

Körzet	Kínálat  [Db]	Ügylet [Db]	Ügyleti  Átlag [eFt/m2]	Kínálati Átlag [eFt/m2]	Kínálati  Minimum [eFt/m2]	Kínálati Maximum [eFt/m2]	TILK index	Árviszony [%]
1131 irsz	76	65	219,7	246,0	113	321	1,12	12
1132 irsz	68	36	182,4	270,0	86	400	1,48	48
1133 irsz	269	90	207,7	281,0	96	637	1,35	35
1134 irsz	131	57	175,8	244,0	94	360	1,39	39
1135 irsz	103	109	230,0	234,0	107	338	1,02	2
1136 irsz	89	45	226,6	298,0	200	370	1,31	31
1137 irsz	34	26	236,4	304,0	163	514	1,29	29
1138 irsz	105	159	296,8	238,0