SZAKMAI FÓRUM 

Ingatlan-értékbecslés

Lapunk új rovattal jelentkezik, melyben elsősorban az ingatlanszakma képviselőit kívánjuk megszólaltatni olyan szakmai kérdésekben, amelyek közérdeklődésre is számot tarthatnak és a szakértőket is foglalkoztatják. Igyekszünk egy-egy kérdést több oldalról is megközelíteni, több szakértőt is megszólaltatni, s ha vita alakul ki, az elől sem zárkózunk el. Olvasóinktól azt kérjük, hogy véleményükkel járuljanak hozzá egy-egy kérdés részletesebb tárgyalásához.

Az ingatlan-értékbecsléssel kapcsolatos kérdéseink:

• Hogyan lehet egy ingatlannak azonos időpontban más és más értéke?
• Mennyire lehet pontos egy értékbecslés?
• Mennyire szubjektív és mennyire tükrözi a megrendelő igényét az elkészült szakvélemény?
• Hogyan lehet független egy értékbecslő, ha a jelzálog-hitelintézet alkalmazási feltételként visszavásárlási kötelezettséget ír elő a számára?
• Lehet-e kapcsolat a díjazás és a becsült érték között?
• A szakmai önbecsülésen túl mi szabályozza egy független értékbecslő értékítéletét?
• Vállalhat-e és ha igen, mekkora felelősséget az aláírt becsléssel kapcsolatban?

Íme egy kis ízelítő a közeljövő válaszra váró kérdéseiből:

• Jelzálog-hitelezés: Ki kockáztat többet: a bank vagy az ügyfél?
• Marketing: Hogyan kell egy ingatlant eladni?
• Befektetés: Az infláció és az ingatlanok értékállósága
• Ingatlankezelés: Van-e jövője a társasházaknak?
• Ingatlanok adózása: Kell-e és mire az ingatlanadó?
• Értékbecslés: Mennyire lehet pontos egy értékbecslés?
• Ingatlan-nyilvántartás: Mindig a hivatal van lemaradva?
• Külföldiek az ingatlanpiacon: Kell-e védeni a magyar piacot a külföldiektől?

Gerő Péter
okl. közgazdász,
igazságügyi ingatlanszakértő
ARICS, MSc in Real Estate
rovatszerkesztő

Dános Pál

Hogyan lehet egy ingatlannak azonos időpontban más és más értéke?
Az érték nem abszolút fogalom. Az érték egy adott időpontban egy meghatározott érdekeltség pénzbeli kifejezése. Egy adott időpontban lehet más-más érdekeltséget értékelni, például piaci értéket, használati értéket, biztosítási értéket stb. A legfontosabb kritérium az, hogy az adott érdekeltséget, az értékelés célját és az ennek megfelelő értékfajtát, értékelési módszert egyértelműen határozza meg az értékelő.

Mennyire szubjektív és mennyire tükrözi a megrendelő igényeit az elkészült szakvélemény?
A fentiek szerint tükröznie kell az értékelés peremfeltételeit, de nem a megrendelő vágyait. Nyilvánvalóan van szubjektív elem az értékelésben (angolul "opinion", azaz vélemény). A lényeg azonban az, hogy egyértelműen meg kell különböztetni a véleményt és a tényeket. Minden értékelés célja, hogy a lehető legobjektívebb választ adjon a meghatározott kérdésre.

Hogyan lehet független egy értékbecslő, ha a jelzálog-hitelintézet alkalmazási feltételként visszavásárlási kötelezettséget ír elő számára?
Nehezen. Ezt a feltételt egyébként irreálisnak tartom. Ha erre az értékelő képes a tőkeereje és szaktudása alapján, akkor inkább neki kellene jelzálog-hitelezéssel foglalkoznia, nem?

Kockáztat-e egyáltalán a hitelt nyújtó pénzintézet?
Igen, ez természetes alapjellemzője a banki tevékenységnek. Csakhogy a banki kockázat részletes elemzése a bank feladata és nem a független értékelőé (még ha erről a 25/1997. PM más hangvételben is szól). E kockázatok mi-att nem finanszírozza a bank a teljes értéket és kér egyéb fedezetet is. E kockázatok tükröződnek az adott hitelkonstrukció részleteiben: kamat, futamidő, tőketörlesztési ütemezés, egyéb engedményezések, kikötések stb.

A szakmai önbecsülésen túl mi szabályozza egy független értékbecslő értékítéletét?
Minden bizonyítvánnyal rendelkező értékelőnek ismernie kell a TEGOVOFA vonatkozó meghatározásait (ez tananyag), a helyi rendeleteket (például jelzálog-pénzintézet esetében a 25/1997. PM rendeletet) és a magyar szak-mai szervezetek (MAISZ, HACS) állásfoglalásait. Az EU felé tartva szükséges a nemzetközi szakmai normákat szélesebb körben is megismerni, így az angol RICS "Red Book" előírásait, vagy EU-szervezetek, például az EMF (Euró-pai Jelzálog Szövetség, Brüsszel) ajánlásait, adott esetben az úgynevezett EMV, azaz az európai jelzálogérték fogalmával, tartalmával kapcsolatban.

Vállalhat-e és ha igen, mekkora felelősséget a leírt becsléssel kapcsolatban?
Igen vállalhat, szakmai és esetleg korlátozott anyagi felelősséget is. Tudni kell azonban, hogy a döntést az adott fél hozza meg, esetleg több szakértő véleményét figyelembe véve. A felelőség tárgya a szakszerű, becsületes és objektivitásra törekvő szakértői munka. A rosszhiszeműség, becstelenség és tudatlanság más kategória.

Mennyire lehet pontos egy értékbecslés?
Az értékelés pontossága függ a rendelkezésre álló piaci információktól és a megfelelően kiválasztott értékelési módszertől. Minél átláthatóbb egy ingatlanpiac, annál pontosabb lehet a becslés. Minél általáno-sabb, illetve gyakoribb az értékelendő ingatlan, annál könnyebb és pontosabb a piaci összehasonlítás.

Lehet-e kapcsolat a díjazás és a becsült érték között?
Közvetlen kapcsolat, mint például az ügynöki tevékenységnél, nem célszerű, hiszen érdekeltté teszi az értékelőt egy magas érték megállapításában és megkérdőjelezhető a független vélemény. Indirekt kapcsolat azon-ban létezik olyan értelemben, hogy a költséges és bonyolult értékelések tárgya általában magas érteket megtestesítő ingatlan (pl. szálloda, kereskedelmi központ, irodaház) és így a díjazás is magasabb. Az értékelé-si következtetés azonban nem lehet függvényszerű kapcsolatban a díjjal.

igazgató
KPMG Ingatlantanácsadó Kft.