Interjú Dános Pállal, 
MSc, MRICS, a KPMG Ingatlantanácsadó Kft.Igazgatójával

   Dános Pál, MSc, MRICS az ingatlanértékelõk angliai központú nemzetközi szervezete, az RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) magyarországi vezetõségi tagja. A KPMG Ingatlantanácsadó Kft. vezetõjeként és szakértõként a magyar értékbecslõi szakma helyzetérõl, hiányosságairól, fejlõdési irányairól, a nemzetközi szinten is elfogadott értékbecslõi módszerek közti különbségrõl és azok magyarországi alkalmazásáról összegezte véleményét.

   - Hogyan látja a magyarországi értékbecslés helyzetét, mi az oka a meglévõ problémáknak?

   - Magyarországon az értékbecslés hiányosságai a viszonylag rövid múltból fakadnak. Bár a második világháború elõtti idõkben végeztek értékbecslést, a modern tudományos tevékenység csak a rendszerváltás után kezdõdött el. A gazdasági társaságok átalakulása során ekkor jelentek meg az elsõ külföldi ingatlanértékelõ cégek. Ezek közül néhányan az amerikai módszereket, míg mások az európai, elsõsorban német mintát követõ módszereket alkalmazták. Az 1990-es évek elején még messze volt az európai csatlakozás, így az értékbecslõi tevékenység szabályozása a hazai viszonyoknak felelt meg. Az ingatlanértékelõi és az ingatlanközvetítõi tevékenység végzését ma is a 8/1995./V. 25. számú BM rendelet szabályozza Magyarországon. Ez alapján osztják ki az engedélyeket és veszik fel az értékelõket az önkormányzati névjegyzékbe. A BM jogosítvány megszerzésére néhány államilag akkreditált ingatlanértékelõi tanfolyam elvégzése jogosít fel.

   - Mennyire felel meg a magyarországi értékbecslõi oktatás a nemzetközi gyakorlatnak?

   - A képzések között vannak olyanok, amelyek világszerte elfogadottak, habár a BM rendelet alapján Magyarországon nem jogosítanak az értékelõi tevékenység végzésére. Ilyen a Budapesti Mûszaki és Gazdaságtudományi Egyetem, a Budapesti Közgazdaságtudományi és Államigazgatási Egyetem, valamint a Nottingham Trent University közös két éves felsõfokú képzése, amelynek elvégzése után a diplomázott hallgató az RICS tagja lehet. Ennek a nemzetközi értékelõi szervezetnek a szakmai normái (Red Book) közel állnak az International Valuation Standard-hez. Említhetnénk egy másik képzést is, az EUFIM 2003 tanfolyamot, amely a Tegován, az Értékelõk Szövetsége Európai Csoportjának európai normáin alapul, és a BME Mérnöktovábbképzõ Intézetében folyik a MAISz-szal együttmûködve. Ezek a nemzetközi diplomák világszerte útlevelet jelentenek az értékbecslés végzésére. Magyarországon viszont csak a rendeletileg kijelölt képzésekkel együtt adnak jogosítványt. Ez utóbbiak is sokat fejlõdtek, korszerûsödtek az elmúlt évek során. A nagy nemzetközi cégek és a finanszírozók viszont az európai és világszerte elismert normáknak megfelelõ képzést fogadják el. Az EU csatlakozással ezek a megkülönböztetések várhatóan el fognak tûnni.

  - Milyen követelményeket támasztanak a bankok egy értékbecslõvel szemben?

   - A nagy finanszírozók arra törekednek, hogy a kockázatokat csökkentsék, és egyfajta minõségbiztosítást kérnek. Listázzák az ingatlanértékelõket és egy banknak csak az adhat ingatlanértékelést, aki megfelel az ottani követelményeknek. Ezek között szerepel az önkormányzati névjegyzékbe vétel, a szervezeti - Magyar Ingatlan Szövetségi - tagság, ami az etikai normák betartását, szakmai felelõsségbiztosítást jelent. Az említett RICS Red Book és TEGOVA EVS az értékelõk "szakmai bibliái", és e szakmai szervezetek saját etikai kódexszel is rendelkeznek. Tagjaik számára kötelezõvé teszik a szakmai minõsítést és az etikai normák betartását. Ezek megsértésének szigorú következményei vannak, az RICS honlapján közzé teszik a vétséget elkövetõ nevét, vagy végsõ esetben kizárják a szervezetbõl. A nemzetközi ügyfelek ezért kérik a nemzetközi minõsítést.

   - Melyek a fõbb, nemzetközi szinten is elfogadott értékbecslési módszerek közti különbségek?

   - Az 1990-es évek elején Magyarországon a költségmegközelítésen volt a hangsúly, nem volt lehetõség a piaci értékelésre. A kereskedelmi iroda volt az az ingatlantípus, ami korában nem létezett és az elsõ pillanattól kezdve a piacgazdaság szabályai szerint mûködött. Az elsõ példa erre az East-West Center irodaépülete volt. A kereskedelmi célú irodaépületeknél egyértelmû volt, hogy a nemzetközi szinten is elfogadott jövedelemre koncentráló megközelítést kell az értékelésnél alkalmazni. A nemzetközi értékelési módszereket szabályozó Tegova dokumentum és az RICS Piros Könyve között nincs lényeges eltérés a piaci érték fogalmának meghatározásában. A használt fogalmak igen hasonlóak, különbség az értékelési folyamat különbözõ fázisainak eltérõ szabályozásában található. A Tegova az amerikai módszerekhez hasonlóan több módon írja elõ az ingatlanértékelés elvégzését, majd a végeredményeket veti össze, melyik mennyire releváns. Magyarországon a bankok egy része is ezt a módszert várja el az értékelõktõl. Ezzel szemben az angol módszer, a Piros Könyv az értékelõvel elõre megvizsgáltatja, hogy melyik értékelési technika vezet a piaci értékhez és annak az alkalmazását írja elõ.

   - Mennyire különböznek a megbízók elvárásai Magyarországon a nemzetközi gyakorlattól?

   - Az értékelõ feladata a konklúzió levonása. Magyarországon a piaci érték mellett meg kell állapítania a hitelfedezeti értéket is. Az értékelõnek azonban mindig függetlennek kell maradnia, ezért garanciát nem vállalhat a megbízó helyett a bank felé az üzlet létrejöttekor. Ha ez így történik, akkor az értékelõ az ingatlan alulértékelésben érdekelt. Az érték nem egy objektív kategória. Egy jelentés konklúziója mögött számtalan feltétel húzódik meg. Soha nem szabad egy számot kiragadni a környezetébõl. Ha kifejezetten a piaci érték meghatározásáról van szó, akkor ez viszonylag egyszerû a jól átlátható piac esetében. Azonban ezen a területen nem igazán jó a helyzet Magyarországon. A megbízók sokszor az értékelõtõl várják el, hogy adatokat kutasson fel és állítson elõ. Ráadásul olyanokat, amelyek számára nem elérhetõek, hiszen egy értékelõ nem tekinthet be a földhivatali nyilvántartás részleteibe, és sok olyan adathoz nem juthat hozzá, ami üzleti titok tárgyát képezi. A fejlett országokban az ingatlanértékelés nem azonos az információszerzéssel. Az önkormányzatok, állami hivatalok eljuttatják az adatokat a különbözõ szervezeteknek. Nálunk is vannak különbözõ kiadványok, de nem egészen átláthatóak. Az amerikai értékeléseknél például kérhetik az ingatlan történetét, a “History of the Property”-t, amely tartalmazza a tulajdonváltások idõpontját és az eladási árat.

   - Ez a helyzet tapasztalható minden ingatlantípusnál?

   - A lakáspiac elég jól átlátható. A kereskedelmi irodaingatlanoknál az irodaházak eladási ára sok esetben üzleti titok. A bérleti díjak között is van meghirdetett, és van valóságos, ami sok körülmény függvénye. Nehéz pontos számokat beszerezni, pedig ha én egy erkölcsi és anyagi felelõsséget betartó szakember vagyok, különbözõ szervezetek tagja, akkor talán vagyok annyira hitelképes, hogy a munkámhoz szükséges eszközöket megkaphassam. Az irodai ingtalanpiacon az öt nagy nemzetközi ingatlantanácsadó cég által létrehozott Budapesti Ingatlantanácsadók Egyeztetõ Fóruma negyedévente kiadásra kerülõ információira lehet támaszkodni. Ebbõl kaphatok áttekintést az általánosan szerzõdött bérleti díjakról, vagy az értékesített irodaházak hozamrátájáról, ami viszonyítási alapul szolgálhat más épületek értékelésénél. Az értékelés mindig a jövõrõl szól. Az értékelõ józan ésszel próbálja a piaci folyamatok alapján képzõdött feltételezések számát minimalizálni. Ehhez azonban hiteles piaci információk szükségesek. Az irodaépületek értékelésénél elterjedt az úgynevezett diszkontált cash-flow modell, amely éves, féléves felbontásban modellezi többek között a várható életciklust, a kihasználtságot, a bérleti díjakat, az árfolyamkockázatokat, az épületek karbantartására, felújítására vonatkozó adatokat, a piaci mozgásokat.

   - Mennyire értik és ismerik a megbízók az értékelési módokat, mennyire  beszélnek egy nyelvet az értékelõkkel?

   - A szakmai felhasználók egyre inkább ismerik a különbözõ értékelési módszereket, ezek elérhetõk, tanulmányozhatóak. A KPMG Ingatlantanácsadó cég szakértõiként mi sokszor használjuk a Nemzetközi Értékelési Elõírásokat (IVS), amely mint globális érvényû szakmai útmutató utal a nemzetközi számviteli elõírások megfelelõ pontjaira (IFRS, korábban IAS), ezzel megkönnyítve a számviteli szakemberek és az értékelõk közötti kommunikációt. Az értékelõnek kötelezõ az ügyfél nyelvén beszélnie, az ügyfélnek elõnyös, ha beszéli a mi nyelvünket.

   - Milyen irányban fog továbbfejlõdni az értékbecslés Magyarországon?

   - Egy évtized kevés volt ahhoz, hogy egy új szakma teljes hátterével, érdekvédelmével, ellenõrzésével kialakuljon. A szakmai elismertség kivívását a rövid múlt miatt megfelelõ szervezeti háttérrel kell segíteni. Az egész ingatlanszakma közös érdeke, hogy legyen becsülete, jó szakmai hírneve. A magyar ingatlanpiacon tevékenykedõ sok szakmai szervezet egyetért az Ingatlankamara létrehozásával. Mi az RICS Magyarország mintegy ötven tagjával  pártoljuk ezt a kezdeményezést.

   - Ön szerint a közeljövõben milyen változások várhatók az irodai ingatlanpiacon?

    - A magán és az intézményes pénzügyi befektetõk jelen vannak, részükrõl van kereslet, ugyanakkor a kínálat jelenleg korlátozott. Pillanatnyilag egyensúly állt be a piacon. A fejlesztõnek az az érdeke, hogy újabb pénzt tudjon visszaforgatni a következõ beruházásokba. Most ugyan lelassultak a fejlesztések, de a cégek jelen vannak a piacon, áthidalják a lelassulás idõszakát. A bérleti díjak színvonala viszszaesett, a nemzetközi színvonalhoz képest a díjak alacsonyak, de az ingatlanpiacon végül is a helyi viszonyok a meghatározók. Hosszabb távon biztosan emelkedni fognak a bérleti díjak, ennek nagysága nagymértékben a gazdaság általános helyzetétõl függ.

Bakonyi Gyöngyi