1. Alapvetések

1.1. Tézisek

1.2.  A 25/1997.(VIII.1) PM sz. rendelet kritikája

1. számú melléklet a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelethez

1.1.Tézisek

a./ Nem az ingatlanértékelő határozza meg a lakóingatlan forgalmi értékét, hanem a piaci viszonyok. Az értékelő megállapítja és hitelesíti a piaci viszonyok hatását egy-egy lakóingatlan piaci értékére.

b./ A lakóingatlanok piacán a lakóingatlan (házas ingatlan, társasházi öröklakás)  piaci értéke a településen belül három fő tényezőtől függ, úgymint

(1) településen belüli elhelyezkedés

(2) háztömbön belüli elhelyezkedés

(3) újszerűség.

c./ Az ingatlanértékelő a piaci árviszonyok tükrében képes csak megállapítani egy-egy konkrét lakóingatlan forgalmi értékét.

d./ Az ingatlanértékelő a piaci árviszonyokat – követhetően - be kell tudja mutatni,  az értékelés menetét le kell tudja vezetni a laikusok előtt is, ugyanis a tekintélyelvre, a bizalmas – ezért be nem mutatható - információkra hivatkozás minden esetben ismerethiányt mutat.

e./ Az értékelő laz értékelés alját képező adatokat lokalizálja, azaz egy konkrét térséghez, illetve időszakhoz rendeli. A lokalizálás  ugyanazon építmény kategórián belül történhet

- utcára

- utcacsoportra

- irányítószám körzetre

- irányítószám csoportra.

Itt az irányítószám alatt a postai irányítószámot értjük. A lokalizálást alapvetően az dönti el, hogy rendelkezésére áll-e kellő számú – statisztikailag is elfogadható – adat.  Ahol nincs működő piac, ott nem lehet piaci értékelést készíteni.

f./ A lakóingatlan-értékelés - jelen metodikája gondolatmenetében azonos a 25/1997. PM rendeletben előírt piaci  módszerrel, azzal a különbséggel, hogy

- az alapértéket nem három úgynevezett összehasonlító adat alapján, hanem irányáras adatbázis és illetékhivatali adattárak segítségével, utcára, utcacsoportra, avagy irányítószám alatti térségre határozza meg.

- a műszaki állapotot az újdonságértékben veszi figyelembe szintén piaci adatok, az új lakások és a használt lakások árviszonyainak relációja alapján,

- a szintbeli eltérést nagyszámú piaci ajánlatok alapján számított statisztikák alapján veszi figyelembe.

1.2.  A 25/1997. PM sz. rendelet kritikája

A dolgok a világban ez egyes népeknél és egyes országokban másként és másként szerveződnek. Szoros összefüggésben az adott társadalom múltjával és jelen idejű igényeivel.  Így van ez az ingatlanértékeléssel is. Ma a fejlett nyugati világban az USA-nak és az UK-nak, az angol nyelvterületnek igen erős befolyása van. Ennek tudható be az, hogy a  hivatkozott rendelet angol kaptafára született. Nos ez a kaptafa, mint minden helyreigazítás nélküli dolog, igencsak szoríthat. Ez így esett rendeletünkkel is, már ami a piaci értékelési metodikát illeti.

A rendelet ugyanis azzal kezdi, hogy már megtörtént, konkrét is ismert adásvételi ügyletek árainak az ismeretét követeli meg. Ez ismereteink szerint Angliában az ezzel a területtel foglalkozó, a RICS tagjait képező szakembereknek nem egy nagy dolog. Ugyanis az adatok számukra a tevékenységük gyakorlása során állnak elő. A helyzet ugyanis az, hogy Angliára egy több ezer együttműködő ingatlaniroda hálózat feszül. Ennek vezetője értékelhet csakis és kizárólagosan. Az iroda közvetlen kapcsolatban van a jelzálogbankkal. Ugyanis ott sincs kolbászból a kerítés, továbbá a házas-ingatlan az ottani jövedelmekhez képest is igen drága. Ebből az fakad, hogy az angolok hitel nélkül nem tudnak házas ingatlant vásárolni. A lakásokkal viszont az a helyzet, hogy ott a lakásokat nem az állam, hanem a magántőke építtette, illetve befektetési társaságok, akik nem ezért építették azokat, hogy eladják ( avagy uram bocsáss privatizálják) hanem hogy stabil és tisztes jövedelemre tehessenek szert azokon keresztül. Magyarán a melósnak a bérének egy része az ő zsebükbe vándoroljon. Ilyen ingatlanokba fekteti pénzét az angol társadalombiztosítás, a bankok egy része és így tovább. Ezek általában, ami a bérlakásokat illeti nem cserélnek sűrűn gazdát.

Az ingatlan tulajdonszerzés Angliában tehát hitel nélkül nem megy. Hitelt viszont csak az kap, akinek a bank azt folyósítja. A bank a megvásárolni kívánt házas-ingatlant az általa elismert (na és vele függésben lévő) értékelővel értékelteti fel és csakis arra az árra hajlandó hitelt adni. A kör tehát bezárult. Így egyáltalán nem csoda, ha az ingatlanügyletek az egyes területeken a „területileg illetékes” irodában köttetnek, ezáltal ezen irodák vezetői elő ha akarnák sem tudnák eldugni az információt.

Miután a RICS igen intenzív nemzetközi tevékenységet folytat, különösen a poszt  kommunista országokban, így elérte azt, hogy azokban az ingatlanértékelés módszertana és ehhez kapcsolódóan a törvényi szabályozás az angol mintát kövesse. Meg kell jegyezzük, hogy a RICS-nek messze nincs ilyen hatása az EU-ban, ugyanis ott minden egyes országnak megvan a maga fejlődéséből fakadó és a jogrendjéhez illeszkedő gyakorlata és szabályrendszere. Ezzel együtt a nemzetközi pénzügyi rendszer, ezen belül a bankok oldaláról erős az igény az egységes értékelési gyakorlatra. Nem véletlen tehát, hogy a hivatkozott PM rendelet Magyarországon is megjelent és arra a RICS befolyást gyakorolt.

Így eshetett meg az, hogy olyan feltételt szab a rendelet, ami ellentétes a magyar jogrendszerrel, ugyanis egy-egy adásvételi szerződés lényegi adatait az üzleti titok és a személyiségi jogok védik. Nem tartozik az senkire, hogy például az én lakásomon van-e zálogjog bejegyezve és az milyen összegű.  Ezekkel az információkkal bizony keményen vissza is lehet élni, ahogy azt a lakásmaffiás jelenségek mutatják is. Tehát hazánkban egyeseknek az az illúziója, hogy balkáni módon olyan rendeleteket hozzanak, ami kötelezi az illetékhivatalokat, avagy a földhivatalokat egy ilyen jellegű adatbázis felállítására és ahhoz nyilvános, avagy csak bizonyos feltételek melletti hozzáférésre illúzió volt, már 1997-ben is. Arról nem is szólva, hogy az adásvételi szerződések egy sor olyan adatot nem tartalmaznak, ami az érték megállapításához fontos lehet. Például a lakás megtekintett állapotáról szólnak és nem a műszaki állapotáról. Szó nincs benne arról mikor épült a ház és így tovább.

Magyarul ez azt jelenti, hogy az önmagában megfelelő adatokhoz ezen az úton nem lehet hozzáférni.

Ott lebegett továbbra az illúzió, hogy akkor a nagy irodák önmagukban elégnek bizonyulnak arra, hogy egy-egy térség úgynevezett összehasonlító adatainak a forrásai lehetnek. Nos erre nézve bizonyítottuk az Ajánlás fejezetben, hogy nincs – mert nem is lehet – olyai iroda, mely önmagában kellő számú úgynevezett összehasonlító adattal rendelkezzen, az irodák pedig azt a keveset sem ( a piac 5-10 %-a) adják össze egy  közös adattárba, amivel rendelkeznek.

Ez a helyzet és az ellenőrzés hiánya ahhoz a gyakorlathoz vezetett, hogy az értékelők fals, kamu avagy véletlenszerűen kiválasztott kínálati ajánlatok adatai alapján értékelnek. Miután igen nehezen hozzáférhető az ilyen típusú adat, ezáltal általában meg is elégednek – ha egyáltalán sikerül beszerezni – összesen hárommal. Ebből képezik a fajlagos alapértéket.