Olyan sok bedőlt hitelhez tartozó lakás vár ma jobb sorsra Magyarországon, mint ahány lakástranzakció a teljes piacon az elmúlt másfél évben végbement. Ha ezeket most a bankok és a szabályozók mind a piacra öntenék, drámai lakásár-zuhanást idéznének vele elő. A Nemzeti Eszközkezelőhöz április végéig 19 ezer megkeresés futott be a lakás átvételére, de még így is 115 ezer ingatlant fenyeget banki kényszerértékesítés az MNB friss adatai szerint. A jegybank egyedi, feltételekhez kötött részleges tartozás-elengedéssel orvosolná a problémát, amely ma nagyobbnak tűnik, mint valaha. Valószínű, hogy a végső szót ősszel a kormány fogja kimondani.
Közzétette a Magyar Nemzeti Bank a bankok és a kormány 2011-es megállapodása alapján működő kényszerértékesítési kvóta legfrissebb kihasználtsági adatait.


A statisztika szerint az idei második negyedévben 4612 ingatlant jelöltek ki kényszerértékesítésre a bankok, ami azt jelenti, hogy a rendelkezésükre álló idei 5%-os negyedéves kvótát 73%-ban használnák ki. 

2012 második negyedévében (a csúcson) még az érintett ingatlanok 84%-át jelölték ki kényszerértékesítésre a bankok. A kényszerértékesítések eddigi tapasztalatai szerint az elérhető értékesítési ár rendkívül alacsony, így az ügyletek csak jelentős veszteséggel zárhatók, esetleg eredménytelenek is. Pozitív eredmény esetén sem jelent érdemi előnyt egyéb behajtási stratégiákkal szemben. 

Ilyen egyéb stratégia például az ügyféllel történő megállapodás, amelyre az intézmények továbbra is elsődleges megoldásként tekintenek. Az ügyféllel közös értékesítés - bár szintén hosszú folyamat - mindkét fél számára kedvezőbb kimenetet ígér, és ezt a törekvést erősítheti a lakóingatlanok piacának lassuló megélénkülése. 

Ugyanebbe az irányba hathat a Nemzeti Eszközkezelő általi ingatlan vásárlások megindulása, amelytől az intézmények (és az ügyfelek is) a kényszerértékesítésnél kedvezőbb megtérülést várnak. Az MNB statisztikái szerint az elmúlt két negyedévben sokkal több ingatlan került a Nemzeti Eszközkezelőhöz, mint a megelőző időszakban. 

Csillag Tamás, az intézmény vezérigazgatója a Portfolio.hu múlt keddi hitelezési konferenciáján ismertette: április végéig 19 ezer ügyet fogadtak be, a már megvásárolt ingatlanok száma pedig megközelítette a 7700-at. 

Ezeket a törvény alapján a hitelszerződés-kötéskori forgalmi érték 35-55%-os arányában vásárolja meg a Nemzeti Eszközkezelő, bérleti joggá alakítva a tulajdonjogot, egyúttal megszabadítva az adóst az adósságától. Április végéig 60 milliárd forintnyi hitelintézeti követeléstől szabadultak meg így a bedőlt adósok. 

A Nemzeti Eszközkezelő ingatlanvásárlási mandátuma idén év végéig tart: eddig 25 ezer ingatlan átvételét vállalta a társaság. Ezeket a jövőben is kezeli, a programba bele nem férő lakások sorsa és az intézmény jövőbeni hitelportfólió-tisztító szerepe azonban ma még kérdéses. A fennmaradó probléma nagyságát viszont jól érzékelteti az alábbi ábra: az egy negyedév során kényszerértékesítésre kijelölt ingatlanok száma jelentős meghaladja a negyedéves lakáspiaci tranzakció értékét. 

A 115 ezer darab bedőlt hitelhez tartozó lakás összesen pedig annyi, mint az elmúlt másfél év teljes lakáspiaci tranzakciójának teljes darabszáma. A piaci portfóliótiszítás a jelzáloghiteleknél nem működik többek között az alábbi okok miatt: 

• A felszámolási eljárások túl hosszúak, költségesek, áláthatatlanok
• A követelésvásárlói piac nem rendelkezik elegendő tőkével és likviditással az ingatlanokhoz tartozó hitelek felszívásához
• A kilakoltatási moratórium a nullával teszi egyenlővé a bedőlt hitelhez tartozó ingatlanok kényszerrel történő értékesíthetőségét.

A kényszerértékesítés helyett a fizetőképesség és hajlandóság helyreállítását érdemes célozni - hívja fel a figyelmet a jegybank stabilitási jelentése. A nem teljesítő devizaalapú jelzáloghiteleknél az árfolyamgyengülés hatására a fennálló tőketartozás több mint 30 százalékkal haladja meg az ingatlan hitelbiztosítéki értékét, miközben a kényszerértékesítés során az ingatlanérték feléért tudják átlagosan az ingatlanokat értékesíteni a bankok. Emiatt a fizetőképesség és hajlandóság helyreállítása lenne leginkább célravezető - fogalmaz a Pénzügyi stabilitási jelentés, amelynek a legérdekesebb megállapítása ebben a témában talán az, hogy mindezt az átstrukturálásokat követően, egyedi szinten jelentősebb részleges adósságelengedéssel lehet elérni, ami fegyelmezett fizetés esetén válna effektívvé.
Hogy az MNB egyedi ügyfelekre vonatkozó javaslata, vagy a kormány "devizahiteles mentőcsomagja" hoz-e megoldást (persze nem pusztán devizahiteles problémáról van szó), az ősszel dőlhet el.