I.Az ajánlás célja és hatálya

Az ajánlások általános célja a jogalkalmazás kiszámíthatóságának növelése, a vonatkozó jogszabályok egységes alkalmazásának elősegítése.

Az ingatlanalap-kezelési tevékenységhez kapcsolódó elvárásokról szóló ajánlás célja, hogy a magyarországi ingatlanbefektetési alapok működésének átláthatósága növekedjék, a befektetők rendszeres és rendkívüli tájékoztatása megfelelő információkkal legyen segítségére a befektetőknek, hogy kockázatviselő képességének megfelelően, tudatosan  válasszák ezeket a termékeket, illetve az egyes ingatlanalapok hozam-kockázat kapcsolat ismeretében hozzák meg konkrét befektetési döntéseiket.

Jelen ajánlás összhangban van a GIPS (Global Investment Performance Standards) elveivel és elvárásaival, azonban ezen ajánlás követése nem jelenti a GIPS elveknek való automatikus megfelelést.

Az ajánlás címzettjei azok a pénzügyi szervezetek, melyek a vonatkozó jogszabályok felhatalmazása alapján befektetési alapkezelésre jogosító tevékenységi engedéllyel rendelkeznek, és ennek alapján befektetési jegyek nyilvános vagy zártkörű kibocsátásával ingatlanalapot hoznak létre, működtetnek, illetve a befektetők általános megbízása alapján azok érdekében kezelnek.

Az ajánlás alkalmazása szempontjából befektetőnek minősül az ingatlanalapot kezelő befektetési alapkezelővel kapcsolatba lévő valamennyi személy vagy szervezet, aki/ami az adott társasággal létesített jogviszony alapján az engedélyezett tevékenységgel összefüggésben szolgáltatást vesz igénybe, és ingatlanalap nevében kibocsátott befektetési jegy tulajdonosa.

Elvárt, hogy az ajánlás címzettjei gondoskodjanak arról, hogy a termékeik értékesítői is tartsák be az ajánlás vonatkozó előírásait.

A befektetési alapkezelési tevékenységre, így az ingatlanalapok létrehozására és kezelésére vonatkozó normaanyagot különösen az alábbi jogszabályok tartalmazzák, így a jelen ajánlás az ott megfogalmazottak tekintetében kíván követendő jogalkalmazói gyakorlatot megfogalmazni, ugyanakkor az a hivatkozott jogszabályok rendelkezéseit nem érinti:

• a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény (a továbbiakban: Tpt.) ingatlanalapok kezelésére vonatkozó fejezetei, címei, és mellékletei,
• a befektetési alapok éves beszámoló készítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól szóló 215/2000. (XII. 11.) Kormány Rendelet ingatlanalapra vonatkozó normái.
  

Jelen ajánlás a jogszabályi rendelkezésekre nem kíván visszautalni az elvek és elvárások megfogalmazásakor, amennyiben tehát a jogszabályok azokon túlmutató követelményeket írnak elő, az ezeknek való megfelelést a Felügyelet természetesen továbbra is elvárja.

Az érintett témában korábban a Felügyelet még nem adott ki ajánlást.

II. Preambulum

Az ingatlanbefektetési alap által kibocsátott befektetési jegyekre közzétett nettó eszközértékkel szemben a befektetési jegy tulajdonos részéről jogos elvárás – és a befektetési jegy tulajdonos érdekei védelmének alapja – hogy a nettó eszközérték az alap vagyonának, illetve a tulajdonos befektetésének reális, valós értékét mutassa. Ez feltételezi az alap eszközeinek transzparens, konzekvens, megfelelő módszereken alapuló értékelését. A befektetési jegy tulajdonoshoz eljuttatott minden az alapra vonatkozó információval – különösen az ingatlanalap befektetési politikájával, és annak megvalósítása során felmerülő kockázatok befektetők általi megismerése érdekében – szemben elvárt, hogy tisztességes, egyértelmű és ne félrevezető legyen.

III. Bizalmas információk

1. Bizalmas információnak javasolt tekinteni minden lényeges információt, különös tekintettel az alap tulajdonát képező ingatlanokkal kapcsolatos, és a tervezett ingatlan adásvételekkel összefüggő információt, amely még nem került nyilvánosságra és nyilvánosságra kerülésével az ingatlanbefektetési alap nettó eszközértékére hatást gyakorolhat.

2. Javasolt az ingatlanalap-kezelési tevékenységet folytató vállakozás számára a bizalmas információk áramlásáról és annak kezeléséről saját szabályzatban rendelkezni.

3. Javasolt, hogy a szabályzatban írják elő, hogy minden olyan személy, aki az ingatlanbefektetési alap vonatkozásában bizalmas információ birtokába kerül azt korlátozás nélkül tartsa meg.

4. A szabályzatban javasolt rendelkezni arról, hogy a bizalmas információval rendelkező személy(eke)t ingatlanbefektetési alap által kibocsátott befektetési jegy tulajdonszerzése esetén a Társaság felé bejelentési kötelezettség terheli. A Társaság a bejelentést követően értesíti a Felügyeletet a bizalmas információval rendelkező személy üzletkötéséről. A bejelentések módját és határidejét a szabályzatban javasolt rögzíteni.

5. Bizalmas információval rendelkező személy az ingatlanbefektetési alap vonatkozásában különösen az ingatlanalap-kezelési tevékenységet folytató vállalkozás vezető állású személye, illetve alkalmazottja, az ingatlanértékelő, az ingatlanbefektetési alap letétkezelőjének vezető állású személye, alkalmazottja, illetőleg az ingatlanbefektetési alap által kibocsátott befektetési jegyek forgalmazásával megbízott szervezet vezető állású személye, illetve alkalmazottja, illetőleg a felsorolt személyekkel közös háztartásban élő személy, illetőleg közeli hozzátartozója.

IV. Ingatlanértékelőkkel szemben támasztott elvárások

6. Az ingatlanalap-kezelési tevékenységet folytató vállalkozás számára javasolt, hogy az ingatlanértékelő szervezet/személy kiválasztásakor előírja az ingatlanértékelő szakmai feltételeknek való megfelelését, ennek keretében olyan ingatlanértékelő személyt alkalmazzon, aki büntetlen előéletű, felsőfokú végzettséggel és legalább két év szakirányú szakmai gyakorlattal, illetve szakmai vizsgával rendelkezik, továbbá aki 2006. szeptember 1. napjától szerepel a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 64/C § (4) bekezdésében megjelölt nyilvántartásban.

7. Szakmai vizsgának számít

a) az Országos Képzési Jegyzékben 54343902 számon szereplő ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő szakképesítés, továbbá javasolt olyan ingatlanértékelő számára megbízást adni, aki a hivatkozott szakképesítésen túl a következő képesítésekkel is rendelkezik:

b) a Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem Mérnöktovábbképző Intézete által szervezett Felsőfokú ingatlan-értékbecslő képesítés;

c) a Budapesti Corvinus Egyetem – Közgazdasági Továbbképző Intézet által szervezett Egyetemi szakközgazdász, ingatlangazdálkodási szakon és ingatlangazdálkodási szakértő képesítés.

8. Javasolt olyan ingatlanértékelő kiválasztása ami/aki nem rendelkezik a befektetési alapkezelőben közvetlen vagy közvetett tulajdonnal, továbbá a befektetési alapkezelővel szemben nincsen fennálló tartozása.

9. Az ingatlanértékelő személy megbízatása vonatkozásában javasolt, hogy az legfeljebb öt év időtartamra szóljon, illetve ne legyen meghosszabbítható. Javasolt, hogy az ingatlanértékelő szervezet által alkalmazott ingatlanértékelő személy ugyanannál az ingatlanalapnál legfeljebb öt évig lásson el ingatlanértékelői feladatokat.

10. Javasolt, hogy az ingatlanértékelő személy egyidejűleg három ingatlan-alapnál többnél ne lásson el ingatlanértékelői feladatokat és az egy ingatlanalaptól származó jövedelme (bevétele) ne haladja meg éves jövedelmének (bevételének) harminc százalékát.

11. Az ingatlanértékelő szervezet esetében javasolt, hogy egy ingatlanalaptól származó bevétele nem haladja meg éves nettó árbevételének tíz százalékát.

V. Az ingatlanok értékelése, az ingatlanértékelő értékelési szakvéleménye, illetve a nettó eszközérték számítás során alkalmazandó alapelvek

12. Az alap tulajdonában lévő ingatlanok értékelésének alapja a piaci érték, melynek meghatározására javasolt, hogy az ingatlanértékelő az alábbi módszereket alkalmazza:

a) piaci összehasonlításon alapuló módszer;

b) hozamszámításon alapuló módszer;

c) újraelőállítási költségen alapuló módszer.

A piaci érték megállapítása során mindenkor prudens feltételezéseket kívánatos alkalmazni, továbbá az értékelési eljárást minden időszakban azonos módon kell lefolytatni, kivéve ha a váltás a piaci érték jobb becslését eredményezi, azonban az indokokat ez esetben is javasolt dokumentálni és az értékbecslésben bemutatni.

13. Az érték megállapítása során mindhárom módszer alkalmazhatóságát meg kell vizsgálni, amennyiben az ingatlanértékelő valamelyik módszert alkalmazhatatlannak ítéli és ezért annak mellőzése mellett dönt, azt indokolnia és dokumentálnia szükséges.

14. Amennyiben speciális körülmények következtében nem alkalmazható az előző pontban megfogalmazott értékelési módszerek egyike sem, ajánlott, hogy az ingatlanértékelő a kizáró okokat az értékelési szakvéleményében tüntesse fel és támassza alá az általa választott, előzőektől eltérő értékelési módszer alkalmazását.

15. A piaci összehasonlításon alapuló módszer alkalmazása megköveteli, hogy az egyes tranzakciókat megfelelő elemző munkával szükséges azonosítani és értelmezni, különösen a kevés tranzakcióval rendelkező ingatlanpiaci szegmensekben. Amennyiben az ingatlan jövedelmei előre becsülhetők, illetve értelmezhetők, a hozamszámításon alapuló módszert javasolt alkalmazni. Amennyiben nem áll rendelkezésre piac-alapú eljárás az újraelőállítási költségen alapuló módszert lehet használni.

16. Az érték megállapítása során az értékelési eljárásoknál a szokásosan elemzett kockázatok közül különös figyelmet javasolt fordítani az ingatlan hosszú távú értékállandóságának kockázatára, illetve a piaci és egyéb adatok megbízhatatlansága miatti kockázatokra.

17. Az értékelési szakvélemény tartalmi és formai követelményei tekintetében javasolt az alábbi szabályokat alkalmazni:

a) a szakvéleményben felhasznált adatokat és azok forrását ellenőrizhető módon szükséges megjelölni és dokumentálni;

b) részletesen, követhető és ellenőrizhető módon kívánatos bemutatni az értékelés lépéseit, a számításokat;

c) a szakvéleménynek tartalmaznia kell az ingatlan értékére és annak változására, az ingatlan eladhatóságára és annak várható időigényére vonatkozó hosszú távú előrejelzést;

d) a szakvélemény tartalmazza az ingatlan ingatlan-nyilvántartás szerinti és természetbeni leírását, az ingatlan földrajzi és gazdasági környezetét, az ingatlanpiaci körülményeket, trendeket, adatokkal alátámasztva;

e) ismertetni kell az ingatlan műszaki jellemzőit;

f) mellékelni szükséges az értékelési szakvéleményhez az ingatlan 60 napnál nem régebbi hiteles tulajdoni lap másolatát, illetve azon szerződéseket, melyek az ingatlan jogi helyzetének megítéléséhez szükségesek;

g) ismertetni szükséges az ingatlan jelenlegi és jövőbeli hasznosulását, a használókat és a használat módját.

18. Amennyiben az értékelési módszerek alapján meghatározott ingatlanérték jelentősen eltér az ingatlanpiaci mutatók és indexek által indokolt értéktől, az ingatlanértékelő számára javasolt a különbség okairól alkotott véleményét az értékelési szakvéleményében feltüntetni.

19. Amennyiben az ingatlan értékét jelentősen befolyásoló információ, illetve körülmény részleteiben nem hozzáférhető az ingatlanértékelő számára, javasolt, hogy az ingatlanértékelő ezt a tényt az értékelési szakvéleményében ismertesse.

20. Javasolt, hogy az ingatlanértékelő legalább háromhavonta dokumentáltan (a hiteles tulajdoni lap másolatok beszerzésével, vagy azok ellenőrzésével) ellenőrizze az ingatlanok tehermentességét, továbbá az ingatlan tulajdoni lapján feltüntetett ténybeli bejegyzések valóságnak való megfelelősségét. Szükséges, hogy az ingatlanértékelő az ellenőrzéséről negyedévente tájékoztatja a befektetési alapkezelőt, illetve az ingatlanalap letétkezelésével megbízott szervezetet.

21. Amennyiben a körülmények az ingatlanhoz kapcsolódó, ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett jogra vagy fel nem jegyzett tényre utalnak, akkor az ingatlanértékelő számára javasolt ezen körülményeket megvizsgálni és tisztázni, erről a befektetési alapkezelőt, illetve az ingatlanalap letétkezelésével megbízott szervezetet értesíteni.

22. Az alap portfoliójában lévő ingatlanok forgalmi értékének legalább háromhavonta történő megállapításán kívül egy adott ingatlan vétele, értékesítése esetén, valamint a letétkezelő utasítása alapján az ingatlanértékelőnek javasolt soron kívüli értékelést végrehajtania.

23. Javasolt az ingatlanértékelő számára az ingatlanalap tulajdonában lévő ingatlanok első alkalommal történő értékelésekor fizikailag is az ingatlant szemrevételezni. A fizikai szemrevételezést egy adott ingatlan tekintetében ajánlott legalább 3 évente megismételni.

24. Az értékeléskor ajánlott tekintettel lenni arra, hogy a Tpt. 280. § (2) bekezdésében hivatkozott, az ingatlanalap ingatlanok átruházása körében megkötött, időpont vagy feltétel bekövetkezésétől függő hatályú szerződései (opciós és határidős szerződések) az érintett ingatlanok értékét ne módosíthassák. Azok önálló eszközként, az ingatlanalap származtatott ügyleteinek értékelési szabályai szerint értékelendők a letétkezelő által.

VI. Likviditás

25. A nyilvános, nyíltvégű ingatlanalapok esetében javasolt az alap vagyonának legalább tizenöt százalékát likvid eszközökben tartani a likviditás folyamatos fenntartása céljából.

26. Javasolt, hogy az ingatlanalap-kezelési tevékenységet folytató vállalkozás rendkívüli helyzetre vonatkozó likviditási tervvel rendelkezzen. A rendkívüli helyzetre vonatkozó likviditási terv arra szolgál, hogy az ingatlanalap-kezelési tevékenységet folytató vállalkozás ezáltal számításba vegye a rendkívüli helyzeteket, ha a normál működés keretében nem képes eleget tenni fizetési kötelezettségeinek. A rendkívüli helyzetek a befektetési jegyek likvid eszközhányadot meghaladó visszaváltási igényét és az ingatlanpiac tartós illikviditását jelenthetik.

27. Ajánlott a rendkívüli helyzetre vonatkozó likviditási tervben részletezni, hogy az ingatlanalap-kezelési tevékenységet folytató vállalkozás hogyan kezeli az ilyen rendkívüli helyzeteket. Definiálja az egyes szervezeti egységek, felelősök feladat és hatáskörét. Meghatározza különösen, hogy milyen forrásból tudja az ingatlanalap-kezelési tevékenységet folytató vállalkozás a likviditását fenntartani. (Likvid eszközök értékesítése, hitelfelvétel, ingatlanok értékesítése stb.)

VII. Befektetők tájékoztatása

28. A nyílt végű ingatlanalapok esetében annak érdekében, hogy a befektetők a kockázatviselő képességüknek leginkább megfelelő terméket választhassák, illetve az ingatlanalapok esetében a hozam és kockázat kapcsolat bővebb ismeretében dönthessenek megtakarításaikról, a befektetési jegy nyilvános kibocsátása esetén készítendő féléves és éves jelentés kötelező tartalmi elemein túl javasolt

a) az ingatlan részletes bemutatása (címe, helyrajzi száma, az építés éve, a használatba vétel éve, bruttó, illetve nettó bérbeadható terület);

b) az ingatlan funkcionális kategorizálása (telek, lakóingatlan, irodaingatlan, kereskedelmi ingatlan, logisztikai ingatlan, ipari ingatlan, vegyes hasznosítású ingatlan és egyéb ingatlan besorolás szerint);

c) az ingatlan földrajzi kategorizálása (Budapest és környéke, vidék és külföld besorolás szerint);

d) az egyes ingatlanok, illetve a funkcionális kategóriák százalékos részesedését az alap eszközeihez viszonyítva

e) az ingatlan értékelési módszerének és eljárásainak, továbbá az értékelés forrásának bemutatása;

f) az ingatlan értéke alakulásának bemutatatása;

g) az ingatlan jövedelemtermelő képességének bemutatása;

h) az ingatlan kihasználtságára vonatkozó információk közlése;

i) az ingatlan hasznosításával kapcsolatban a bérleti időtartam átlagos hátralévő futamidejének bemutatása;

j) az ingatlan tervezett hasznosításának főbb jellemzői (pl. külön kezelő szervezet megbízása, saját kezelés, bérfizetés esedékessége, kaució mértéke, közüzemi számlák fizetésének módja bérlet esetében, stb.);

k) az ingatlannal kapcsolatban felvenni szándékozott hitelek, illetve a finanszírozás egyéb módja, a hitel visszafizetését biztosító mellékkötelezettségek bemutatása;

l) az alapkezelő és a kapcsolt vállalkozásai között az ingatlanalap javára/terhére megkötött ügylet bemutatása;

m) az alapkezelő és kapcsolt vállalkozásai között az ingatlanalap portfoliójában lévő ingatlan hasznosítására megkötött szerződés jellemzőinek bemutatása;

n) az ingatlanalap portfoliójában lévő ingatlanok hasznosításából befolyó bevételek és a kapcsolt vállalkozás részére hasznosított ingatlanokból befolyó bevételek arányának közlése;

o) az egy jegyre jutó nettó eszközérték változása bemutatása kapcsán, az időszakra jutó hozam mellett a jövedelem- és tőkefelértékelődés rész hozamot is javasolt bemutatni;

p) a bevételeken, díjakon, költségeken belül bemutatni:

• az ingatlan értékesítések nyereségét;
• a fedezeti ügyletek nyereségét/veszteségét;
• kártérítés, bánatpénz címén befolyó bevételeket, illetve ilyen címen kifizetett összegeket;
• a befektetési jegyek forgalmazása kapcsán a befektetők által az alapnak fizetett díjakat;
• ingatlan üzemeltetési költségeket;
• ingatlan közmű költségeket;
• ingatlan karbantartási költségeket;
• ingatlan biztosítási költségeket;
• ingatlanadókat;
• ingatlan értékbecslési költségeket;
• ingatlanügynöki jutalékokat;
• jogi költségeket;
• bankköltségeket;
• kamatköltségeket.

Az f)-i) pontokban meghatározottakat a b) pont szerinti, az ingatlanok funkcionális besorolása alapján kell bemutatni.

29. Javasolt ismertetni a releváns ingatlanpiaci kockázatokat.

VIII. Záró rendelkezések

Az ajánlás a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletéről szóló 1999. évi CXXIV. számú törvény 9/C. § (1) bekezdés c) pontja szerint kiadott jogi eszköz.

A Felügyeleti Tanács által kiadott ajánlás tartalma kifejezi a jogszabályok által támasztott követelményeket, a Felügyelet jogalkalmazási gyakorlata alapján alkalmazni javasolt elveket, illetve módszereket, a piaci szabványokat és szokványokat. A Felügyeleti Tanács felhívja a figyelmet arra, hogy a pénzügyi szervezet az ajánlás tartalmát szabályzatai részévé teheti. Ebben az esetben a pénzügyi szervezet jogosult feltüntetni, hogy vonatkozó szabályzatában foglaltak megfelelnek a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete Felügyeleti Tanácsa által kiadott vonatkozó számú ajánlásnak.