2004-05-24 - Ingatlan-online „Az ombudsman szerint a pénzintézetek fedezeti ingatlan értékét alábecsülik. Az állampolgári jogok országgyűlési biztosa a tisztességes eljárással ellentétesnek ítélte a jelzálog alapú hitelezés bizonyos elemeit. Lenkovics Barnabás most lezárt vizsgálatában főként azt kifogásolta, hogy a bank a fedezetként lekötött ingatlan értékét jóval a valós forgalmi érték alatt határozza meg. Az ombudsman megállapította, hogy a bankok biztonságának eltúlzott és egyoldalú fokozása szükségtelen és aránytalan jogsérelmet okozhat az ügyfeleknek, veszélyeztetve tulajdonhoz való jogukat. Lenkovics Barnabás azt tartaná kívánatosnak, ha a pénzintézetek független szakértőt bíznának meg, és az így megállapított ingatlanérték 70 százaléka lenne a hitel fedezete.” Forrás: http://www.radio.hu/index.php?cikk_id=90150 Tavaly ilyenkor egy cikksorozatban tártuk fel lapunkon az ingatlanértékelők kiszolgáltatottságát. Íme a kórtörténet: Divide et impera! „Oszd meg és uralkodj. Róma politikai módszerét kifejező elv.” 2003-02-17 © Tilk László Géza Itt ugyanis valakik hülyének nézik a partnereiket. A kérdés csak az, hogy a banki menedzserek az értékelőket, avagy az értékelők a banki menedzsereket. Lásd: http://www.ingatlan-online.com/tilkcikk030217.htm Don Tilk-kihote „Helló Gézám! Azt hiszem, neked se kell sok értékelést elvégezni a bankoknak, azt mondta valamelyik előadó az ősszel, hogy Tilk-kihóte, van benne valami, hát legalább egyvalaki van, aki mer szólni értünk, lapuló senki-háziakért. 2002.02.21. © Tilk László Géza Mivel erősen örülünk, ha néha-néha kapunk egy keveset a széléből, a huszadik alvállakozóként, egy-egy kis morzsát... Ezért minden papírt aláírunk, belépünk, biztosítunk, minden feltételt vállalunk, csak jöjjön a meló! Lásd: http://www.ingatlan-online.com/tilkcikk030221.htm Visszavásárlási garancia, avagy szakmai felelősségbiztosítás? És ha mind a kettő kamu és szükségtelen? 2003-03-02 © Tilk László Géza Ezt írja a Népszabadság: A Földhitel- és Jelzálogbanknál (FHB) – mint Zádori János, az FHB kommunikációs vezetője elmondta – a visszavásárlási garancia a nyilvános pályázatokban is szereplő feltétel. Az ingatlanszakemberek ugyanakkor elmondták, hogy az értékbecslők igen nyomott díjazás fejében – a 35-50 ezer forintos díj helyett általában lakásonként 20 ezer forintért – szerződnek, s ezért 20-30 millió forintos visszavásárlási kötelezettséget kell vállalniuk. Az értékaránytalanság akkora, hogy jogászaik kétlik, hogy az FHB érvényesíteni tudná a szerződésben foglaltakat, ha perre kerülne a sor. Az FHB feltételei között szerepel a szakmai felelősségbiztosítás megléte, ez az, ami valóban megvédheti a bank(ok)at az ingatlanbecslői tévedéstől. Lásd: http://www.ingatlan-online.com/tilkcikk030302b.htm Szóltak. Avagy a mundér becsülete? 2003-03-13 © Tilk László Géza Előre bocsátom: A lónak négy lába van, három lónak pedig, egy tucat, mégis megbotlik. J Olvasóinknak bizonyára feltűnt már, hogy az utóbbi időben intenzívebben foglalkozunk az ingatlanértékelési témákkal, ennek kapcsán a legnagyobb megrendelőket képező bankokkal és az ő felügyeletükkel. Kicsi ez az ország, így hát meg is érkezett egy jelzés értékű üzenet. Nem gondolom, hogy nálam lenne a bölcsek köve. A tévedés jogának fenntartásával együtt nagyon sajnálnám, ha bármely tisztességes banki alkalmazottat megsértettem volna akár személyében, akár hivatástudatában írásaimban. Ha valaki tehát az érintett körből úgy véli, igaztalanul érte bármi és azt meg is jelöli, úgy elégtételt biztosítok számára azzal, hogy lapomon helyesbítést teszek közzé. Mert a személyes sértés kényes dolog. Nem kevésbé a kollektív. Egyik sem áll és állt szándékomban. A mundér becsülete szerintem is fontos dolog és ez ahogy nézem a banki körökben sokkal jobban működik, mint nálunk az ingatlanszakmában. Lásd: http://www.ingatlan-online.com/tilkcikk030313b.htm „Circum circulorum”, avagy a kör bezárul Gáz van babám! Többünk előtt már bebizonyosodott, hogy az ingatlanértékelők kényszerkezessége, az „új magyar csodafegyver”, az erővel való visszaélés iskolapéldája. © Tilk László Géza 2003-04-02 Megkérdezzük tehát az érintett bankok és ingatlanszakmai szervezetek vezetőit, hogy mi az álláspontjuk az ingatlanértékelők kényszer kezességét illetően, továbbá azt is, hogy mit tettek mindezidáig ez ellen a jogszerűtlen gyakorlat ellen, hiszen bebizonyosodott, hogy a világon nem ismerik azt a gyakorlatot, amit – mint már tudjuk - a PSZÁF fokozottan figyel. Lásd: http://www.ingatlan-online.com/tilkcikk030402.htm Nyílt levél Siklós Jenőtől, az Földhitel és jelzálogbank (FHB) vezérigazgató helyettesétől 2003-04-17 Fontosnak tartjuk, hogy az FHB Rt. által követett gyakorlat minden lényeges szempontját az érintett szakma képviselői pontosan és helyesen értsék, ezért örömmel tájékoztatjuk Önt és lapján keresztül az ingatlan szakma képviselőit azokról a kérdésekről, melyek fontosak a piaci szereplők számára. Lásd: http://www.ingatlan-online.com/fhb030417.htm Meddig lát a hivatal? Talán újragondolhatnák eddigi válaszukat tisztelt Gulácsi úr, merthogy sokat javíthatnának a PSZÁF megítélésén, még ha a felügyelt bankok erőteljes rosszallásával találkoznának is. 2003-04-30 © Dr. Hampel Tamás Az előzmények – az eddigi ismereteim szerint -, valamint a közelmúltban tett nyilatkozatok, reagálások e stádiumában nem tudom eldönteni, színlelik vagy valóban ilyen naívak a bankok, jelesül az FHB csúcsvezetői. Lásd: http://www.ingatlan-online.com/hampel030430.htm Szerecsenmosdatás bankármódra Sajnálatos, hogy az FHB vezetői számára nem volt láthatólag elegendő 3 év, hogy a pályázati kiírásaik indoklásához a megfelelő magyarázatot kialakítsák, vagy a metodikán érdemben változtassanak. 2003-04-30 Dr. Hampel Tamás De az is kérdés, milyen indíttatástól áthatva képzeli bármelyik pénzintézet azt, hogy a szakma minősítésének feladatait joga, felkészültsége, adekvát eszköze van ellátni? Bízunk azonban abban, hogy ha módszereink nem is teljesen azonosak, a megvalósítandó célok terén a közös nevező rövidesen megtalálható. Addig is azonban radikálisan átgondolandók a jelenlegi kiválasztási (pályázati) feltételek, akár hiszik akár nem. Lásd: http://www.ingatlan-online.com/hampel030430b.htm Véget ért egy fejezet Tényfeltáró nyílt levelezésünkkel az ingatlanértékelők kiszolgáltatottságát illetően eljutottunk egy pontra. 2003-07-17 © Tilk László Géza Eljött az ideje, hogy összegezzük, mire jutottunk. Megkérdeztük mindazokat, akik a tárgykört illetően számítanak, befolyással bírnak, avagy információval szolgálhatnak. Nem mindenkitől kaptunk választ. Most megadjuk rövid összegzését az eddigieknek. Lásd: http://www.ingatlanpiaci.info/tilkcikk030717.htm A jogszabályok jók? „Minden nagyon szép, minden nagyon jó, mindennel meg vagyok elégedve” mondogatta I. Ferenc József császár. Pár évre rá össze is omlott a Monarchia. 2003-07-23 Hasonló „uralkodói magasságból” nyilatkozott a késő esti órákban a „Magyar Királyi tévé” képernyőjén Medgyessy kormány igazságügy minisztere, Dr. Bárándy Péter úr. A téma az ügyfelek kiszolgáltatottsága volt a jelzáloghitelezés kapcsán a bankoknak. A műsorvezető egy konkrét példán keresztül tette fel a kérdést, vajon jók-e a magyar jogszabályok. Lásd: http://www.ingatlanpiaci.info/tilkcikk030723.htm Amint a fenti táblázat összeállításában látható 2003.02.17 – 2003.07.17 közötti időszakban foglalkoztunk a témával. Meg is lett az eredménye. Adatbankunk egyik banki előfizetője azóta megszüntette előfizetését. Nem jól tolerálja a banki szféra a kritikát, így el is rettentünk a további kritikától. Kár hogy nem az Ombudsmanhoz fordultunk. Igazán örvendünk viszont annak, hogy a tulajdonhoz való jog tárgykörében az állampolgári jogok biztosa vizsgálatával rámutatott a banki anomáliák egy területére. A törvény tehát részben igazolta mindazt, amit mi is szóvá tettünk! Itt van tehát az alkalom, hogy ne végezzen félmunkát az Ombudsman, hiszen tőle nem vonhatja megbízást vissza egyetlen bank sem, ahogy tőlünk, avagy az ingatlanértékelőtől. Az Ombudsman javaslata, hogy a bankok független szakértőket bízzanak meg helytálló, ám önmagában még nem elegendő a problémák felszámolására. Első gond ugyanis, hogy a független szakértők munkáját jelenleg az ügyfelek fizetik meg. A szakértők munkáját viszont a bankok befolyásolják. Miként is? Megbízáshoz - azaz értékelési szakvélemény készítéséhez – akkor juthat a szekértő, ha az úgynevezett banki szakértői listán rajta van. Ezt a listát teszik ugyanis a bankok az ügyfelek elé. E törvénytelen gyakorlatot az FHB indította el. Kérdezem, hogy lehet ilyen gyakorlat mellett bármely szakértő is független a banktól? Lényegében tehát a minőségbiztosítás funkcióját kvázi a bankok vállalták magukra, amire sem jogosultságuk, sem felkészültségük nincs. Itt bizony egyes banki tisztségviselők túlkapásairól van ténylegesen szó. A banki fedezet ellenőrzés – akitől ugye „csak” az függ, hogy kiválasztják-e a pályázók közül a szakértőt - befolyásolja a forgalmi értékelőt arra, hogy alulértékeljen, hiszen ha azt nem teszi, úgy leveheti a listáról - arra hivatkozással hogy rosszul értékel - és ezzel a szakértő nem jut megrendeléshez. Vidékiesen szólva tehát nem egyből pottyantják a fekáliát a kútba, hanem előbb a kávájára kerül, csak aztán söprik bele. Az értékelőnek „megmondják” hogy mit fognak elfogadni! És itt ezen a ponton érhető tetten a jogsérelem! Az FHB pedig ugyanúgy „megmondja” a partner bankjainak hogy ő mit fogad be. Mert mi is van akkor, ha nem fogadja be az FHB a jelzáloghitelt? Hoppá! Tisztelt Lenkovics úr! Gratulálok a banki hitelezés tisztességtelen elemeinek feltárásához. Kérem, ne álljon meg félúton. Vizsgálja tovább és tárja fel ennek a területnek a további törvénytelenségeit is annak mentén, amit írásomban bemutattam. Vizsgálja ki magát az egész folyamatot. Hiszen az értékelők is állampolgárok és a kiszolgáltatottságuk, valamint a „kényszerkezességbe” szorításuk szintén alapvető jogokat és törvényeket sértenek. Önnek ez jogában áll, hiszen mint látható, mi itt a szakmai nyilvánosság előtt százszor is leírhatjuk a dolgokat, mint büntetésből kisiskolás korunkban azt, hogy „jó leszek” ám a gépezet nem mozdul. Hogy úgy ne mondjam: „Kutyaugatás nem hallik az égig?” L Ezzel együtt azt is tudni érdemes, hogy a banki listázások nem voltak minden indok nélküliek. Erre Siklós Jenő az FHB vezérigazgató helyettese 2003. áprilisában szerkesztőségünknek küldött levelében mutat rá. A banki listázás viszont nem csak az ingatlanértékelői szakma becsületét, hanem az egyes értékelők jogait is mélyen sérti, különösen a velük megkötött szerződések azon tartalmi részei, amelyek „kényszerkezessé” teszi őket! Ez ám a jogi „csemege” Ombudsman úr! Való igaz, a listázás kialakítása idején (2001) még nem létezett hazánkban minőségbiztosítási rendszer, így vállalhatták fel kényszerből ezt a feladatot egyes bankok. Mára viszont az megszületett. A mindkét félnek (a banknak és az ügyfélnek) garanciát adó megoldás például a MAISZ-EUFIM minőségbiztosítási rendszer. Ezt kellene akceptálnia a bankoknak, azaz az EUFIM minősítéssel rendelkező ingatlanértékelőket kellene ajánlaniuk – nem pedig nekik listázniuk az értékelőket – az ügyfeleinek. Lásd: www.eufim.hu Az EUFIM minősítés megszerzése ugyanis, minden megfelelő végzettséggel és szakmai gyakorlattal rendelkező értékelőnek módjában áll – ezáltal nincs diszkrimináció - és az értékelés minőségét a minőségbiztosító rendszer (!) garantálja. Az értékelések kontrolljára is kialakultak a megfelelő technikák és eszközök. Tudni érdemes azonban, hogy „az eb a 25/1997. PM rendeletben van elhantolva”. Hiszen a bankok – okkal és joggal - az abban rögzítettekhez ragaszkodnak. Azt kell tehát sürgősséggel módosítani a nemzetközi szakmai ajánlásoknak - a TEGOVA illetve annak szabályrendszere az EVS 2003-nak megfelelően. Ahonnan beemelve az úgynevezett statisztikai módszereknek is létjogosultságot lehetne és kellene biztosítani. Szintén vitathatatlan, hogy a rendelet megalkotásakor ennek szintúgy nem voltak meg a feltételei, ám mára azok is kialakultak. Léteznek és működnek mára a regisztrált és minősített piaci idősoros ingatlan-adatbankok és adatbázisok. A probléma teljes körű megoldásának kulcsa a minőségbiztosítás jogszabályi előírása! Csak az előbbiekben megjelölt lépések, úgymint a 25/1997. PM. rendelet módosítása - az EVS 2003 iránymutatása szerint, a statisztikai módszerek alkalmazhatóságának beemelésével, - az ingatlanértékelés metodikája minőségbiztosításának előírása (például MAISZ-EUFIM ) - az értékelés során felhasznált adatok minőségbiztosítása előírása (például MAISZ-OnLine) rendezhetik el mindazokat a jogtalanságokat és törvénytelenségeket, amelyek a hazai gyakorlatban nap, mint nap megtörténnek. Ez vethet véget egyes bankok tisztességtelen gyakorlatának, a hitelbiztosítékot képező ingatlanok alulértékelésének, az ingatlanértékelők kiszolgáltatottságának. Meg kell jegyezzük viszont azt is, hogy nem minden bank – csak jelzáloghitelezésben érdekelt így FHB által arra rászorítottak - alkalmazzák a tisztességtelen gyakorlatot, tehát az általánosításnak nincs alapja! Az FHB és partnerbankjai „listázós” gyakorlatát pedig a 25/1997. PM. rendelet fentiekben jelzett módosításával lehet megszüntetni (az önkényes listázástól így lehet eltiltani). Ha a rendeletben az értékelőre nézve a minőségbiztosítás előírás lesz, azaz csak olyan értékelők végezhetik a jelzálogalapú hitelekhez szükséges hitelbiztosítéki értékeléseket, akik regisztrációval és minőségbiztosítással rendelkeznek (na és őket az ügyfelek választhatják ki) továbbá nekik az ellenőrizhető (!) regisztrált és minősített, idősoros ingatlan-adatbankok illetve adatbázisok által szolgáltatott adatokra (is) kell támaszkodniuk, úgy a dolgok a helyükre kerülnek. A folyamat csak ezáltal válhat transzparenssé és ellenőrizhetővé (!). A túlkapások, a zavarosban halászás, a korrupció és a kiszolgáltatottság alapjai csak ezen az úton szűnhetnek meg.