avagy, hogy is áll az ingatlan-értékbecslők szakmásításával kapcsolatosan kibontakozott vita a szaktárca, illetve a Magyar Ingatlanszövetség között?A 26/2005. (VIII.5.) TNM rendelettel az állam által elismert szakképesítések jegyzéke egy új  ingatlanos szakképesítéssel bővült: bevezetésre került az ingatlanvagyon-értékelői és közvetítői szakképesítés (OKJ 54 3439 02), melynek kapcsán parázs vita alakult ki.

Előzmények

A témáról már hírt adtunk Kenyérharc című cikkünkben a http://www.ingatlanpiaci.info/tilkcikk060216.htm címen.

Feltűnő aránytalanság?

Többünk meglepetésére, a Magyar Ingatlanszövetség internetes fóruma nemrég megszűnt, helyette egy állásfoglalásokat tartalmazó oldal található. Ezen a címen:

http://www.maisz.hu/keret.php?kozepe=hirek/hir/szakma.php

Aki érteni is szeretné, hogy miről szól a vita, jó ha rákattint. A témakörben a Népszabadság Ingatlan rovatában, az Ingatlan és Befektetés hasábjain jelentek meg állásfoglalás számba menő híradások, melyek a hivatalos álláspont orgánumának bizonyultak. Ez nem is csoda, hiszen a piacon nem ismeretlen a tény, hogy az OLÉH elnöke ezen orgánumok élén töltötte az elmúlt tíz évet és némi befolyása csak lehet ma is ebben az irányban.  Ezzel szemben a MAISZ álláspontjának kifejtésére a média - és az ingatlanmédia sem - mutatott túl nagy hajlandóságot. Ami a tárgykörben megjelent az a „szórványos lövöldözések” kritériumát igazán sem teljesíti.

Feltűnő aránytalanság mutatkozott tehát, mind a köz, mind pedig az ingatlanmédiában az álláspontok ismertetése dolgában. Mi több, az pedig hogy a MAISZ Internetes Fórum megszűnt - ahol megszólalt a „nép” – többeket további gondolkodásra késztet.*

A konfliktus lényege

A hivatkozott TNM rendelet végre szakmásította az ingatlan-értékbecslést is, mert lényegében mindeddig csak az nem becsült kis hazánkban ingatlant, aki nem akart. Lényegét tekintve a társadalom előtt és az ingatlanpiacon belül, így emancipálódott ez a szakterület. Szakma lett belőle. Ami dicséretes. Ennek a fordulatnak viszont az ingatlan-értékbecslést hivatásszerűen végzők egy jelentős része, nem igazán örült. Ennek adott hangot a Magyar Ingatlanszövetség, melynek tagjainak túlnyomó része, éppen az ingatlan-értékbecslőkből áll.  Na nem mintha a szakmásítás ténye lenne a kifogások kereszt tűzében, ezért is fontos elolvasni a fent jelölt linket. A MAISZ nem a szakmásítás dolgát kifogásolja, hanem annak módját sérelmezi és nem is minden alap nélkül.

Itt is a pénz áll a háttérben, avagy a jelen problémáinak gyökerei a múltba nyúlnak

Ennek a tevékenységnek – mármint a hivatalos értékbecslés készítésének - akkor ugrott meg igazán az ázsiója – a privatizációt követően – amikor 2001. évben a jelzáloghitel-rendszert bevezették, ugyanis a vonatkozó rendeletek előírták a bankoknak az értékbecslés készíttetést. Ebből fakadóan ez a szakértői tevékenység tisztes iparággá fejlődött az ingatlanpiacon. Miután az értékbecslés nem volt szakmásítva, a piaci előnyszerzés érdekében többen különféle törvényes és törvénytelen eszközökkel ringbe szálltak a piaci előnyszerzés érdekében.

A tét ugyanis az volt, kik és milyen számban kapnak banki megbízást forgalmi értékbecslésre hitelbiztosíték megállapítása céljából. Mert bizony, az jó pénz. Egy címre a bankok mintegy 25-30 eFt-ot is kipengetnek, amit persze a hiteligénylő fizet.

Tudni érdemes azt is, hogy különösen Budapesten és környékén egy értékelő, ha jól szervezi meg a munkát, úgy 2-3 címet is megcsinálhat. Ez testvérek között is kb. 60 eFt/nap-tól indul, havi 25 nappal számolva, pedig csinos kis 1-1,5 milliós bevétel áll előttünk. Persze ez csak a kapacitás oldal, mert az ilyen rendelésfolyamot, azt el is kell tudni érni.

Hát? Volt is jó kis kavarodás. Először az FHB tört az élre. Jól kitalálták és az akkor PSZÁF vezetéssel le is vajazták, hogy ugye „mindenkinek” az az érdeke, hogy ezt a feladatot kizárólag cégek, és ezen belül is forgalmazó cégek végezzék. Volt ebben logika, mert a banki elvárás az volt, hogy ha netán bebukik a hitel, úgy okkal-joggal feltételezhető – főleg ha ezt még a megbízási szerződésében is tudatosítják - forgalmazó a piacon jól elnyomja, és mindenki örül.

Ez persze csak abban sántított, hogy így és ebben a formában ez a fajta banki igény törvényesen nem érvényesíthető. Magyarul kényszerkezességet jelent.  Jellemző, hogy ebben az időszakban még a PSZÁF honlapján volt egy elnöki állásfoglalás is, ami ezt írta le. Persze sürgősséggel le is vették, amikor elkezdtük lapunkon firtatni annak törvényességét.  Ez persze nem akadályozta meg az FHB-t jeleseit, hogy megkezdjék listázását, illetve a vele kapcsolatban lévő jelzáloghitel kihelyezésével foglalkozó bankokat ne befolyásolják, az úgynevezett listázási tevékenységben. Ami természetesen szintúgy törvénytelen, mert diszkriminatív. Messze nem mindegy az ugye, hogy kinek az értékelését fogadja be az FHB csont nélkül. Mi több! A média nyilvánossága előtt meg is védték magukat ezek listázó körök. Azt kommunikálták, hogy a portfóliójuk védelme érdekében, meg a satöbbi …

Ebből a helyzetből aztán ki is alakult az „osztó helyzet”. Miután itt nem állami pénzek leosztásáról – azaz megrendelésekhez juttatás - volt szó, így korrupcióról nem is beszélhetünk. A suttogó propaganda persze tudni vélte és véli, hogy azért hogy valaki listára kerüljön, bizony rugalmasnak, és több mint lojálisnak kell lennie a döntnökök felé. Arról is zörög a haraszt ma is, hogy vezető banki alkalmazottak is érdekeltek bizonyos cégek listán létéről és arról, hogy a megfelelő számú megrendelés ezeknél a cégeknél feltétlen megjelenjen. Hangsúlyozzuk! Nem korrupcióról beszélünk, mert az szóba nem jöhet. Csak a befolyással élésről.  Avagy visszaélésről? Ám ez már belügy, azaz a bankok belső szabályzatai – például az összeférhetetlenségre vonatkozó – kompetenciája.

Fájdalom, de ha az ingatlanértékelés szakmásított, úgy rövid időn belül a listázott egy-két száz értékelő cég mellett megjelenik több ezer hivatásos értékelő a placcon, miáltal a státus quo veszélybe kerül. Veszélybe kerülhet egyes banki alkalmazottak „jutaléka”, illetve az általuk futtatott cégek bevétele.  

A MAISZ sem volt tétlen a piaci előnyszerzés dolgában. Jól kitalálták, hogy az értékbecslés kockázatos dolog, főleg úgy ugye, hogy ha a bank előírja az értékelőnek – igaz törvénytelenül – hogy a bedőlt hitel esetén a fedezetet képező ingatlant meg kell vegye. Így aztán az OTP megfelelő biztosítási intézményével szorgalmasan ki is munkálták, a felelősségbiztosítás egy sajátos formáját, ami az ingatlanértékelők felelősségbiztosítására szólt. Elsőre a dolog fából vaskarikának tűnik, mert maga a termék éppen csak arra a helyzetre nem biztosítja az értékbecslőt, amit a bank törvénytelenül előír. Így vonultak be ezek a dolgok is kis „hungaricum” gyűjteményünkbe.

Ám azt ne higgye a Tájékozatlan Olvasó, hogy ennek nem volt hozama. Bizony hogy volt. Ugyanis a MAISZ elérte azt, hogy a listákra – akik közül az ügyfél persze választhat - csak MAISZ tag és biztosítással rendelkező kerülhessen. Ügyes. Mondhatják a vidámabbak pestiesen. Hiszen ez egy következmények nélküli ország, ahol például a 168 óra is hiába keresi Kaya Ibrahimet, már évek óta. A nagy állami panamákhoz képest az ilyen, csak amolyan siku-miku. Ebbe a helyzetbe aztán az értékbecslést hivatásszerűen végzők szépen bele is törődtek, és négerként 5-8 eFt/cím tarifával tolják is a szekerét a listás, MAISZ-tag és biztosítással rendelkező cégeknek. Köszönik, jól vannak.

No persze ebbe sem törődött bele mindenki, így lapunk sem. Mivel határtalan méreteket öltött hazánkban az úgynevezett „közfelejtés” így e tárgyban közzé tett ismereteink egy gyűjteményére csak lazán utalnánk. Aki olvasta érti. Aki meg nem, úgy se olvassa el, mert mintegy 20 írást foglal magába. Felületes olvasáshoz – ahogy szoktuk - az meg leküzdhetetlen akadály.

Természetesen ezen igyekezetünk is a „legnagyobb szeszfokú hüvelyesnek” bizonyult, azaz falra hányt borsónak. Ezzel együtt néhányan úgy érezték banki – esetleg maiszos - körökben, hogy a tyúkszemükre léptünk.  Mert például, egyáltalán hogy jön az ilyenekhez az ingatlanmédia? Hogy meri a csúsztatókat, a törvénytelen úton járókat megvilágítani? Érkeztek is burkolt áttételes üzenetek. Le is álltunk erről a témáról, mert mi már tudjuk, gyáva népnek nincs hazája. Ha valaki, vagy valakik nem küzdenek a saját érdekeikért, úgy azok menthetetlenek. Maradnak „négerek”. Ezzel együtt jóleső érzéssel könyveltük el, hogy több bankban már nem merik előírni, hogy csak MAISZ tag kerülhet listára. No ezt se köszönte meg a többi egyesület. J  

Ide robbant be a bomba

A MAISZ jó úton járt. Egyébiránt ez is a dolga. Az állami képzés helyett – mert arra ugye nem jogosult - megszervezte az EUFIM minősítő rendszerét. Angolszász mintára. Lásd: www.eufim.hu Nem kis fáradságot és pénzt ölve bele. Volt is rá neki, mert a felelősségbiztosítási ügyességgel, az alig 100 tagú szervezet rövid időn belül elérte az 500 tagot. Az értékelők az előnyök – amelyek persze törvénytelenek voltak – kedvéért bemenekültek e szervezetbe. Ezzel lett a MAISZ mára a vitathatatlanul legnagyobb súllyal – és költségvetéssel - rendelkező ingatlanszakmai érdekvédelmi szervezet.

Már-már várható volt, hogy a banki értékbecslő megrendeléseket hamarosan csak – és kizárólag - EUFIM minősítéssel (na és szakmai felelősségbiztosítással) rendelkező cég kaphassa. Ezzel meg is lett volna oldva a piaci „leosztás”, azaz legitimálva lett volna a jelenlegi státus quo, ugyanis a listázott cégek kínosa vigyáztak arra, hogy legalább egy munkatársuk elvégezze a BME-MTI, illetve a CEU direkt ezzel a céllal indított tanfolyamait.  Ráadásul, ami még önmagában nem is bizonyult elégnek, mert a kurzust elvégzőnek még egy MAISZ Bizottság kérdéseire is meg kellett válaszolnia. Mint utolsó szűrő. Így ha a bizottság úgy látta, nem bizonyult az EUFIM minősítés jogosultjának a delikvens. Megvolt tehát már az a „szűrő”, ami a piaci „leosztást” sikerre viszi. Jó kis csiki-csuki, már aki a malomjátékot ismeri, az érti. Nos ebbe „kis magyar szőttesbe” rondított bele az OLÉH akkor, amikor szakmásította az értékbecslést. Az ilyen végzettséggel rendelkezőket, a bankok már nem utasíthatják el azzal, hogy ez sincs, meg az sincs nekik. Mi több, ami meg a „legkínosabb”, hogy a szakmásító tanfolyam óraszámot úgy állapították meg, hogy az pestiesen szólva „űbereli” a MAISZ EUFIM, illetve minden addigi tanfolyam óraszámát. Ez magyarul azt jelenti, hogy a rendelet előírta tanfolyam adja meg a jogosultságot a tevékenység - államilag is elismert - végzésére. Foszlik a „szép magyar szőttes”.

Többen idegesek

Érthetően idegesek lehetnek bizonyos banki alkalmazotti körökben is, mert ez a dolog, erősen apaszthatja a „mellékes apanázst”. Persze, csak ha van olyan. J  Mert bizony gyűjteni kell azokra az időkre is, amikor már valaki nincs osztó helyzetben. Ezt az elmúlt 15 év megmutatta, különösen látványosan a politikában is. Vajon csak a politikusoknak szabad a befolyással élni, teheti fel magának okkal-joggal a kérdést - a listára kerülésben és onnan lekerülésben - kompetens banki alkalmazott?

Idegesek a banki értékelői listák – amelyek ma sem nyilvánosak - listavezető cégeinek vezetői ( A MAISZ tagjai )  ugyanis veszélybe került a „leosztási” rendszer. Nem lesz garancia – ha addig ki nem találnak valamit – hogy továbbra is ők kapják a zsíros falatokat, mintegy „hivatalból” és még az a „gyalázat” is bekövetkezhet, hogy verseny indul be ezen a területen, a „tervutasítás” helyett. A megszerzett piaci előnyökre akár vizet is ihatnak? Elszaporodhatnak az eszkimók, közel annyi vagy még kevesebb fóka mellett? Ezek bizony súlyos gondok. Senki nem szereti elveszíteni, az akár így, akár úgy megszerzett piaci előnyt.

Többen a markukba röhögnek

A fazéktól eltaszítottak, a távoltartottak, no meg a „négerek” meg a markukba röhöghetnek. Ez is érthető, hiszen a listások már jól megszívták magukat, főleg a nagyok a „négerek” bőrén, ám hamarosan esetleg más is az ablak mellé kerülhet – menetiránnyal - a vasúti fülkében. Legalább is megvan az esély. Ugyanis az ilyen állami tanfolyamok végén, a záróvizsgán nem MAISZ bizottság ül, nem a MAISZ teszi rá a pecsétet.  Ki ne látná - érthető okból – hogy a bizottságoknak az a piaci érdeke, hogy minél kevesebben legyenek jogosultak banki fedezetértékelésre?  Kemények is voltak mostanában híreink szerint. Volt kaszálás, természetesen – színleg, avagy tényleg – szigorúan a minőség védelme jegyében. J

Többen meg csak figyelnek

Többen meg csak bámulják az eseményeket és figyelnek. Így híre is ment annak, hogy Borsi László OLÉH elnök úr 2006. március 28-án (kedden) 14.00 órakor a Magyar Sport Házában (1146 Budapest, Istvánmezei u. 1-3.) Párbeszéd az ingatlanszakmáról elnevezésű rendezvényre készül. A fórum fókuszában

- Az ingatlanos szakképzés helyzete, a továbblépés irányai

- Az önálló ingatlankamara létrehozásának kérdése

áll.

*Máris folyik a találgatás. Vajon mi áll-e mögött? Valami paktumféle? Például: Elismerjük az EUFIM-ot államilag, ha támogatjátok a „kamarát”? 

Egy csepp méz

Mika Waltari, világhírű finn író egyik könyvében az alábbi tanmesét adja elő.  (Dramatizált változatban. J ).

Az úton egy mézes csuporból véletlenül a földre hull egy csepp méz. Azonnal rá is röppen egy légy, és élvezettel kezdi magába szívni a mézet. Észre veszi a mézező legyet a rigó. Rá is rebben és bekapja a mézes legyet. Nem késlekedi a macska sem, azonnal elkapja a mézes léggyel bíbelődő rigót. Na erre a kutyának sem kell több, elkapja a macskát. Látva ezt a gyalázatot a macska tulajdonosa, puskát ragad, majd egy célzott lövéssel leteríti az értékes ebet. Az értékes eb gazdája jogos felháborodásában homlokon lövi puskájával a kutyagyilkos macskatulajdonost. Látva ezt a kutyagyilkos rokonsága, fegyvert ragad és sortűzzel leteríti az értékes eb tulajdonosát. Az értékes eb tulajdonosa rokonsága ere fegyvert ragad és kialakul a fegyveres konfliktus, mely aztán délvidékeken akár „vendettába” is torkollhat. És ölik egymás, míg csak mind meg halnak egy kivételével, aki aztán lekapcsolja a villanyt és beteszi az ajtót maga után.

Joggal kérdezheti a Tisztelt Olvasó, hogy mi a tanulság? Egyszerű: Ne lődd le a kutyát?

Ugyanis a „véletlen” a mézcsepp. És a véletlen attól véletlen, hogy bárhol és bármikor bekövetkezhet.  Követhető, hogy a véletlen indikálta összefüggő eseménysort egészen a kutyáig az ösztönök mozgatták. Úgy is mondhatnók Isten akarata. Ösztöneinek viszont, csak az ember képes ellenállni valaminek az érdekében. Ez különbözteti meg az állattól.  Itt állíthatta volna meg a láncolatot - ami aztán emberi tragédiák sorát indította - a kutyát lelövő macskatulajdonos.

Hogy jön ez a tanmese ide?

Hogy miként kerül a csizma újra az asztalra? Úgy, hogy semmi nem örök. Csak a változás maga. Az, hogy az ingatlanértékelői szakma megjelent az államilag elismert szakmák között dicséretes, és üdvözlendő állami cselekmény. A rendelkezés eleget tesz a minőségbiztosítás, versenytisztaság és a fogyasztóvédelem kritériumainak. Bár minél több ilyen lépésre tudná elszánni magát a mindenkori kormányzat.

A „négerek” emancipációja

A rendelet következményei rendet teremthetnek a piac ezen szegmensében. Emancipálja a „négereket”, akik eddig feudális viszonyok között esetenként éhbérért – különösen vidéken – végezték ezt a nem is kis felelősséggel járó szakértői munkát. Mára ugyanis nyilvánosságra került hogy 2001 - a jelzáloghitel bevezetése óta - már 5000 lakóingatlan került az árverési végrehajtó szakaszba.

(Arra már csak a pöttyös májúak kíváncsiak, hogy vajon ilyen helyzetből kifolyólag, hány bank élt azzal a szerződésben kikötött jogával, hogy azt vegye meg az értékbecslő. Szinte biztosan egy sem, ugyanis az már magával vonhatná a PSZÁF vizsgálatát, ami aztán kiboríthatná a bilit banki körökben.)

Az 500 órába ugyanis – ami a tanfolyam óraszáma - az is simán belefér, hogy az egyes bankoknak az összes elvárásait megtanulhassa – és ki is gyakorolhassa - az értékelő, így már nem hivatkozhatnak arra a bankok, hogy azok nem ismerik az elvárásokat. És ekkor annyi, meg egy bambi a listázásnak.   Mert még az is kiderülhet, hogy az úgynevezett ingatlanos szakmai felelősségbiztosítás az egy nagy blöff a megrendelések elnyerése érdekében.

Ez megteremtheti azt a törvényeknek is megfelelő gyakorlatot, miszerint a hitelbiztosítéki érték megállapításához szükséges forgalmi értékbecslőt az államilag elismert jogosultak jegyzékéből maga az ügyfél választja ki! Nem a mai banki listákról.  Ezzel meg is szűnik az értékelők kiszolgáltatottsága, valódi piaci viszonyok állnak be, akár az ügyvédeknél, avagy az adótanácsadóknál.

Gratulálhatunk tehát az OLÉH-nek! Olyan megoldást talált, ami garanciát ad mindazon törvénytelenségek megszüntetésére, amiről két éven át cikkeztünk.

Mi legyen?

Ja hogy mi legyen azzal a több ezer, gyakorló és különféle tanfolyamokat – FÜTI, BME-MTI, CEU stb. - végzett piaci előnyt szerzett szakemberrel?  Egyszerű. Végezzék el ők is az arra jogosító kurzust. Szerezzék meg az államilag is elismert jogosultságot. Ezzel együtt kaphassanak felmentést - illetve ezzel arányos díjkedvezményt - azokból a tárgyakból, amiket már tanultak a különféle kurzusokon. Hiszen a jogosultság tananyaghoz, illetve annak elsajátításának bizonyításához kötött. Mint minden rendes – államilag elismert - szakmában.  Megérne persze egy misét, magának a tananyagnak, a tananyagoknak (!) a kérdésköre is. Mi mivel kompatibilis például? Mit tanít a FÜTI, mit a BME-MTI, mit a CEU? Mi a közös halmaz? Mi mivel feleltethető meg? Mi mennyiben tudható be? Volt-e már ember, aki ezeket összevetette? J

És hogy mi legyen a „nagyarcú” külföldi ilyen irányú – ám államilag el nem ismert - diplomásokkal? Ugyan mi akadályozza ezek tulajdonosait abban, hogy a világ azon részén, ahol azt elismerik, munkát vállaljanak? Övék a világ! Vagy mégsem? Mi akadálya annak, hogy összehasonlítva az ő tananyagukat a hazai államilag elismert tananyaggal letegyék a különbözeti vizsgát ők is? Gépkocsi konstruktőröknek, közlekedésmérnököknek, gépjárművezetést oktatóknak is meg kell szerezni a jogosítványt! Vagy nem? A honvédelmi miniszter sem vezethet ugye vadászgépet?  Mert ugye más a szezon és megint más a fazon.

És az interregnum?

Azaz a banki fedezetértékelést, kik csinálhatják (addig is),amíg meg nem jelenik a piacon az arra államilag is elismert jogosultsággal rendelkező szakember gárda? Ez is nagyon egyszerű.  Azok, akik eddig is, ám ha fokozni akarják a bankok addig is biztonságot és a színvonalat, akkor például az EUFIM minősítettek. Ahonnan az ügyfél választhat persze.

 © Tilk László Géza