SZAKMAI FÓRUM 

Ingatlan-értékbecslés

Lapunk új rovattal jelentkezik, melyben elsősorban az ingatlanszakma képviselőit kívánjuk megszólaltatni olyan szakmai kérdésekben, amelyek közérdeklődésre is számot tarthatnak és a szakértőket is foglalkoztatják. Igyekszünk egy-egy kérdést több oldalról is megközelíteni, több szakértőt is megszólaltatni, s ha vita alakul ki, az elől sem zárkózunk el. Olvasóinktól azt kérjük, hogy véleményükkel járuljanak hozzá egy-egy kérdés részletesebb tárgyalásához.

Az ingatlan-értékbecsléssel kapcsolatos kérdéseink:

• Hogyan lehet egy ingatlannak azonos időpontban más és más értéke?
• Mennyire lehet pontos egy értékbecslés?
• Mennyire szubjektív és mennyire tükrözi a megrendelő igényét az elkészült szakvélemény?
• Hogyan lehet független egy értékbecslő, ha a jelzálog-hitelintézet alkalmazási feltételként visszavásárlási kötelezettséget ír elő a számára?
• Lehet-e kapcsolat a díjazás és a becsült érték között?
• A szakmai önbecsülésen túl mi szabályozza egy független értékbecslő értékítéletét?
• Vállalhat-e és ha igen, mekkora felelősséget az aláírt becsléssel kapcsolatban?

Íme egy kis ízelítő a közeljövő válaszra váró kérdéseiből:

• Jelzálog-hitelezés: Ki kockáztat többet: a bank vagy az ügyfél?
• Marketing: Hogyan kell egy ingatlant eladni?
• Befektetés: Az infláció és az ingatlanok értékállósága
• Ingatlankezelés: Van-e jövője a társasházaknak?
• Ingatlanok adózása: Kell-e és mire az ingatlanadó?
• Értékbecslés: Mennyire lehet pontos egy értékbecslés?
• Ingatlan-nyilvántartás: Mindig a hivatal van lemaradva?
• Külföldiek az ingatlanpiacon: Kell-e védeni a magyar piacot a külföldiektől?

Gerő Péter
okl. közgazdász,
igazságügyi ingatlanszakértő
ARICS, MSc in Real Estate
rovatszerkesztő

Márkus László

Hogyan lehet egy ingatlannak azonos időpontban más és más értéke?
Szerintem az ingatlanok mindig is olyan vagyontárgyak voltak, amelyeknek egyetlen időpontban több értékük volt. A XXI. század felé közelítve nemcsak az ingatlannak, hanem minden másnak egyszerre több értéke is kell hogy legyen. Viszont ezzel távolról sem azt akarom mondani, hogy itt tetszőleges értékek lehetnek. Az értékeknek egymásba "átszámíthatóknak kell lenniük". Ugyanaz a dolog más és más nézőpontból (érdekstruktúrából) különböző értékű lehet, de ezek az eltérések is igen jól modellezhetők, számszerűsíthetők.

Mennyire szubjektív és mennyire tükrözi a megrendelő igényeit az elkészült szakvélemény?
Akkor jó egy szakvélemény, ha a megrendelő által feltett kérdésekre szakmailag professzionális válasz. A megrendelő akkor jár el helyesen, ha egy döntéshez kér szakmai támogatást. Ha a megrendelő nem szakmai tanácsot vár, hanem az általa "elképzelt" értéket, akkor ő már elvégezte az értékbecslést. Ilyenkor ebben az értékbecslőnek nem szabad részt venni.

Hogyan lehet független egy értékbecslő, ha a jelzálog-hitelintézet alkalmazási feltételként kötelezettséget ír elő számára?
Teljességgel átmeneti állapotnak tartom és nagyon jól jellemezi a magyar ingatlanpiac fejlettségi (fejlődési) szintjét. Akkor lesz majd valóban működő, fejlett és egyben átlátható ingatlanpiac, ha ez a feltétel egyetlen banknak vagy jelzálog-hitelezéssel foglalkozó pénzügyi intézmények sem jut eszébe.

A szakmai önbecsülésen túl mi szabályozza egy független értékbecslő értékítéletét?
Az önbecsülés szükséges, de nem elégséges feltétel. Egy hasonlattal élve, a világot jelentő deszkákon csak az szerepelhet hitelesen, aki teljes odaadással vágyik a színpadon való szereplésre. Viszont minden erőfeszítés kudarcara van ítélve tehetség nélkül. Az önbecsülés, azaz erkölcsi magatartás mellé még biztos szakmai tudás is kell. Akkor lehet jó egy értékbecslés, ha kidolgozójában ez a kettő (önbecsülés és szakmai tudás) együttesen van jelen és határozza meg az értékítéletet.

Vállalhat-e és ha igen, mekkora felelősséget a leírt értékbecsléssel kapcsolatban?
Az erkölcsi felelősségnek jelenleg is teljesnek kellene lennie. Hiszem, hogy errefelé tartunk… Az út nyilvánvalóan hosszú és a vége még messze van. Anyagi felelősséget majd akkor vállalhat és kell is majd vállalnia az értékbecslőnek, ha a magyar ingatlanpiacon érvényesülő mozgásformákból az átláthatóságot gátló jelenségek eltűnnek.

Mennyire lehet pontos egy értékbecslés?
Olyan pontosnak kell lennie, amilyen pontosságot az értékbecslés felhasználója joggal elvárhat az adott körülmények között. Szokás a pontosságot százalékokban kifejezi. Egyes vélemények szerint (Angliában honos szakmai álláspont) a 5-10%-os eltérés jelenti az elfogadható pontosságot. Szerintem még az ottani körülmények között is számos esetben előfordulhat olyan helyzet, amikor ez a pontosság az adott szituációban a legnagyobb erőfeszítések és jó szándék mellett sem érhető el. Például, egy bezárásra váró autó-összeszerelő üzem (piaci, felszámolási stb.) értékének meghatározásakor ez a pontosság aligha tartható.

Lehet-e kapcsolat a díjazás és a becsült érték között?
Egyértelmű, hogy nem lehet kapcsolat. Ha van kapcsolat a díj és az érték között, akkor azt "mérték utáni szabóság"-nak hívják.

építészmérnök,
ingatlanszakértő
ARICS